Le caratteristiche di un appartamento in condominio

Negli edifici a uso abitativo con proprietà per piani (condomini), il proprietario di un appartamento ha un diritto esclusivo che gli consente di fare delle modifiche in casa propria senza dover richiedere il consenso degli altri proprietari per piani, a condizione di non intaccare la struttura muraria dell’edificio. Per le parti comuni dell’immobile, infatti, i vari proprietari per piani devono mettersi d’accordo. Un’attenta amministrazione assicura una serena convivenza.

Finalmente un’abitazione propria, finalmente poterla arredare e organizzare come si vuole, finalmente vivere come si desidera. Stando ai sondaggi condotti in Svizzera, per molti l’acquisto di un’abitazione continua a essere una priorità. Un appartamento è spesso l’opzione preferita: costa meno di una villetta unifamiliare, è spesso più adeguato in termini di superficie e posizione, e di più facile manutenzione – solo per indicare alcuni vantaggi.

Dal punto di vista giuridico, questa forma di proprietà in comunione esiste solo dal 1965. Sono oltre un milione oggi in Svizzera le abitazioni in condominio, e ogni giorno il numero cresce. Non è subito chiaro a tutti che, con l’acquisto, diventano comproprietari di un immobile, con diritto esclusivo per il proprio appartamento. Questo significa doversi mettere d’accordo con gli altri proprietari per piani, che magari hanno interessi completamente diversi. Ma cosa rientra nel diritto esclusivo del proprio appartamento, e cosa nella proprietà comune su cui deve deliberare la maggioranza del condominio?

Comune o esclusivo?

Della proprietà comune fa parte il terreno (o il diritto di superficie) su cui è costruito l’edificio. Nella proprietà comune rientrano anche tutte le parti necessarie alla stabilità, alla struttura e alla solidità dell’immobile e che determinano la forma esterna e l’aspetto dell’edificio: ad esempio le opere murarie, le fondamenta e i muri portanti, il tetto e la facciata, tutti gli impianti e i dispositivi che servono all’utilizzo dei singoli appartamenti o all’utilizzo comune. Ciò vale tra l’altro per le scale, i corridoi esterni, gli accessi, l’ascensore, il garage sotterraneo, il locale bici, la lavanderia, gli spazi comuni per gli hobby ecc., i camini, il riscaldamento centrale, l’impianto di produzione dell’acqua calda e le condutture principali. Ne fanno parte anche il giardino e le terrazze, a meno che il regolamento non li destini al diritto esclusivo.

Dall’altro lato, i proprietari per piani possono ricorrere al proprio diritto esclusivo per tutti i locali che possano essere chiusi a chiave e abbiano un proprio accesso, nonché per altri locali anche al di fuori dell’appartamento, come la cantina. In particolare, rientrano nel diritto esclusivo tutti i muri non portanti, il pavimento, il rivestimento del soffitto e delle pareti nelle proprie unità abitative, le porte compresa la porta d’ingresso, gli armadi a muro, i caminetti, i radiatori e boiler, la cucina e i bagni con relativi arredi, le tubature a partire dalla derivazione dalla conduttura principale dell’edificio. Finestre, imposte, tende, la facciata esterna dei balconi e le sedute all’aperto costituiscono dei casi speciali poiché, secondo la più recente giurisprudenza, rientrano sì nel diritto esclusivo, ma il condominio può stabilire delle norme comuni in merito alla loro forma.

Spese accessorie e fondo di rinnovo

Il singolo proprietario risponde di tutti gli aspetti che rientrano nel diritto esclusivo. Per le parti comuni, ciascun proprietario si accolla le spese in base alla propria quota, a meno che non sia stato stabilito un altro criterio di distribuzione. I vari proprietari per piani devono mettersi d’accordo non solo in merito alla suddivisione delle spese accessorie, ma anche in merito ai versamenti correnti per il fondo di rinnovo e ai necessari interventi nelle parti comuni. Mentre gli interventi necessari e utili necessitano dell’assenso della maggioranza del condominio, per le opere non necessarie volte alla valorizzazione dell’immobile è richiesta una decisione all’unanimità (o l’esonero dalle spese per i proprietari per piani che si oppongono).

Prima che una parte comune possa essere ristrutturata è necessario che vi sia una delibera del condominio. Dato che spesso il fondo di rinnovo non è sufficientemente ricco, per gli interventi più importanti sono necessari apporti una tantum. Molti regolamenti stabiliscono che i proprietari per piani debbano versare nel fondo lo 0,2% l’anno del valore assicurato dell’edificio, sino al raggiungimento del 3% di tale valore. Decisamente poco, dicono gli studiosi dell’Università di Lucerna, che hanno sviluppato un toolbox, ovvero una serie di strumenti per le ristrutturazioni condominiali (v. link). Raccomandano di versare almeno l’1%; Alfred Müller SA raccomanda ai condomini che amministra di versare tra lo 0,5% e lo 0,75%. Ci sono poi le riserve per il proprio appartamento, della cui manutenzione è responsabile ciascun proprietario.

Parliamo dunque di costi, know-how e decisioni razionali: quali spese possono presentarsi? Quali sono le quote a carico di ciascuno? Proprio per i progetti comuni, ad esempio le ristrutturazioni importanti (riparazione del tetto, delle condutture principali o della facciata) le discussioni in assemblea si concludono spesso senza risultati o tra i litigi. I buoni rapporti e un’attenta gestione dell’amministrazione contribuiscono a evitare tali conflitti.