Opere di finitura: a chi l’onore e l’onere?

Pareti, soffitti e pavimenti in calcestruzzo non intonacato. Prese di corrente e cavi elettrici a vista. Attacchi di impianti vari che fanno capolino dalle superfici. È l’immagine che si presenta ai potenziali locatari in visita a un edificio destinato a uso ufficio allo stato grezzo. Difficile immaginare che, tempo poche settimane, questi stessi locali saranno pieni di scrivanie, computer e persone in febbrile attività.

Quando si affitta uno stabile in prima locazione, è d’obbligo chiarire – ben prima della firma del contratto – una questione fondamentale: chi si assume la responsabilità delle opere di finitura interna, il proprietario o il locatario? Del tutto simile è la situazione in caso di cambio di locatario in un immobile esistente: se sono necessari lavori di adeguamento, di che tipo devono essere e chi si occupa della loro esecuzione? Sono domande che esigono una risposta. Perché ne va di un mucchio di soldi.

Il discorso, peraltro, non è tutto bianco o nero. Tra i due estremi – affitto di un edificio allo stato grezzo con finiture interne a carico del locatario e affitto di locali completamente ultimati e pronti all’uso – esistono svariati casi intermedi che differiscono sia per le opere richieste che per i possibili accordi sull’assunzione dei costi. La scelta dell’una o dell’altra opzione dipende da molteplici fattori, tra cui l’offerta del mercato, gli interessi delle parti, la destinazione d’uso, il settore commerciale, la posizione e l’immobile in sé.

In linea di massima, ciò va incontro agli interessi dei locatori, i quali, in assenza di specifici accordi con i futuri locatari e di un contratto di lunga durata, tendono a evitare i costi delle finiture finali. Il proprietario di uno stabile commerciale deve tenere in debito conto la situazione del mercato nell’area in cui sorge il suo immobile. Se la concorrenza è alta, i potenziali locatari proveranno a negoziare una pigione più bassa e condizioni più vantaggiose. Una data tipologia di finiture può soddisfare la domanda attuale e garantire, oggi, buone entrate, ma è difficile valutare se sul lungo termine continuerà a godere dell’odierna fortuna.

Per la locazione di un immobile esistente vale lo stesso principio che per l’affitto di un appartamento: «what you see is what you get», ciò che vedi è ciò che ottieni. Dalla prospettiva del locatario, il vantaggio di affittare un oggetto senza dispendiose opere di finitura risiede nel fatto che gli spazi sono pronti all’uso e in genere anche più convenienti. Inoltre, spesso è possibile pattuire una durata ridotta del contratto. Tra gli svantaggi spicca il fatto che il «pacchetto» che si riceve è quello che è, magari datato, con interni antiquati e tecnologie superate che quindi richiedono adeguamenti.

L’importanza del servizio
 

Dal punto di vista del locatore vale un principio diverso: riaffittare un immobile in uso da tempo senza compiere investimenti né interventi edili non è affatto semplice. Ecco perché sempre più spesso i proprietari di grandi superfici optano per un risanamento completo o la sostituzione della struttura esistente con una di nuova costruzione, in particolare quando le difficoltà a trovare locatari persistono sebbene la zona risulti attraente.

In ogni caso, il servizio deve essere all’altezza: il locatore è chiamato a prestare consulenza al locatario e ad ascoltarne i desideri. Diversamente da quanto avviene nel settore abitativo, chi prende in affitto un immobile commerciale ha voce in capitolo in fatto di finiture interne. Non di rado, il proprietario presenta progetti e calcoli dei costi in base ai quali il locatario può poi prendere una decisione. A seconda dello standard qualitativo, per le finiture interne di uffici di nuova realizzazione i costi si aggirano tra gli 850 e i 1500 franchi per metro quadro.

Nota bene: Alfred Müller AG offre vari modelli di finanziamento per opere di finitura e adattamento dei propri immobili commerciali. Per maggiori informazioni è possibile contattare Bruno Zurfluh, consulente immobiliare: bruno.zurfluh@alfred-mueller.ch, 041 767 02 44.