Ristrutturare per conservare un patrimonio
La manutenzione di vecchi edifici e immobili tutelati come monumenti storici è complessa. L’impresa vale la spesa, però, perché il patrimonio edilizio storico è più che mai apprezzato come autentico valore aggiunto.
Spesso gli edifici risalenti a epoche passate esercitano su chi li osserva un fascino tutto speciale, un senso di nostalgia del «bel tempo che fu». Lo stile e la grandeur che contraddistinguono, ad esempio, le case borghesi in stile liberty o gli edifici tipici del classicismo raccontano l’orgoglio di chi li ha fatti costruire e la maestria degli artigiani dell’epoca.
Se sono in buone condizioni e funzionali, abitare o lavorare in immobili di questo tipo è indubbiamente piacevole. Ne sono una riprova i prezzi degli edifici in stile Liberty, che possono superare di oltre il 10 per cento quelli di immobili analoghi ma più recenti.
Spazio a suggestioni ed estetica
«Chi sceglie di abitare in un edificio storico sa di dover convivere con impianti obsoleti e pareti che offrono scarso isolamento acustico e lo mette in conto», osserva Andreas Löpfe, direttore del Center for Urban & Real Estate Management (Curem) dell’Università di Zurigo. Per contro, può deliziarsi la vista con raffinati stucchi in gesso, finestre deliziosamente decorate e parquet in legni pregiati. Ad attirare, tuttavia, non è solo la belle époque.
Che si tratti di scuole dismesse in piccoli villaggi, case cantoniere, canoniche o tenute di campagna del XVIII secolo, capannoni industriali o vecchie fattorie, recuperare gli edifici storici e gli immobili tutelati come monumenti e ristrutturarli per farne abitazioni o uffici è una tendenza diffusa in tutta la Svizzera. Gli elevati costi di manutenzione e la posizione spesso centralissima e strategica di tanti vecchi edifici inutilizzati fanno sì che i rispettivi proprietari, soprattutto nel caso di oggetti di grandi dimensioni – non di rado si tratta di fondazioni o altri enti simili – cerchino di individuare nuove possibilità di utilizzo.
Un esempio è dato dal progetto delle Suore della Santa Croce di Menzingen, nel Cantone di Zugo, che dopo un’analisi delle proprie esigenze in termini di spazi hanno optato per una ridestinazione d’uso delle enormi superfici della loro casa madre: diventeranno un luogo vivo, in cui le Sorelle e altre persone di ogni età ed estrazione sociale potranno incontrarsi, e in cui si potrà comunicare, abitare, lavorare e pregare.
Il progetto è stato commissionato ad Alfred Müller AG. Le suore si ritireranno nell’ala ovest dell’edificio, mentre l’ala sud e l’ala est saranno adibite ad abitazioni e luoghi di lavoro. È prevista, tra l’altro, la realizzazione di appartamenti da affittare, che offrano una buona qualità abitativa – pur mantenendo una certa sobrietà – a un prezzo equo.
L’iscrizione nel registro fondiario
In Svizzera sono circa 75’000 gli edifici tutelati come patrimonio storico. Conservarli, ristrutturarli e risanarli è una grande sfida per i proprietari. Quasi sempre, interventi sostanziali che comportino una modifica della destinazione d’uso richiedono l’autorizzazione di autorità e commissioni. Un immobile è a tutti gli effetti «tutelato come patrimonio storico» solo se tale forma di protezione è specificata nel registro fondiario. In tutta la Confederazione vi sono circa 275’000 immobili inventariati; l’iscrizione nell’inventario, tuttavia, non comporta alcun vincolo diretto per il proprietario. Solo nel contesto di un progetto edile o nel momento in cui si crea una situazione di pericolo l’immobile inventariato viene posto formalmente sotto tutela.
Se si intende procedere a cambiamenti di destinazione o lavori di rinnovo riguardo a edifici tutelati, i committenti devono concordare preventivamente i propri progetti con il competente ufficio preposto alla conservazione dei monumenti storici. In questo modo è anche possibile richiedere eventuali incentivi e sovvenzioni, ma essi vengono concessi solo per lavori finalizzati alla conservazione del valore dell’immobile, non al suo incremento.
Non di rado i proprietari degli immobili si trovano un po’ «con le mani legate»: per loro non è facile soddisfare contemporaneamente le esigenze di funzionalità ed efficienza energetica e quelle estetiche e di conservazione del valore storico, magari disponendo di un budget limitato. Tuttavia, accordarsi per tempo con le autorità permette di evitare eventuali conflitti nella fase di attuazione.
Possono comunque presentarsi difficoltà di un certo peso se i vincoli imposti ai proprietari sono esagerati, se viene meno ogni convenienza economica o se addirittura si mette a rischio la sicurezza degli abitanti. Entrambe le parti, committente e autorità, devono essere disposte a venirsi incontro.
I servizi cantonali e comunali (nei comuni di grandi dimensioni) preposti alla conservazione dei monumenti storici offrono consulenze e supporto nella progettazione e realizzazione di ristrutturazioni, rinnovi e risanamenti. E vale la pena approfittarne: una ristrutturazione accurata non solo aumenta il valore dell’edificio in sé, ma influisce positivamente anche sul pregio degli immobili circostanti.
Anche a Menzingen le autorità hanno dimostrato fin dall’inizio un atteggiamento positivo nei confronti del progetto. Sono fortemente interessate sia alla realizzazione di nuovi spazi abitativi, sia a conservare e mantenere l’ala nord del complesso con la chiesa, che presenta un forte valore storico e identitario.
