La mobilità come fattore di localizzazione

La posizione di un immobile e la sua raggiungibilità giocano un ruolo importante in molte decisioni. Quanto sono distanti i centri urbani, le scuole, la più vicina entrata autostradale o le fermate dei trasporti pubblici? Nella commercializzazione degli immobili lo slogan «Posizione, posizione, posizione» è diventato un mantra e molto dipende anche da queste domande.

La qualità della posizione in relazione ai trasporti pubblici determina l’attrattività di un edificio e quindi anche il suo prezzo. Gli immobili con collegamenti ottimali sono più quotati di quelli meno raggiungibili. Ma i criteri usati per valutare la posizione di un immobile cambiano continuamente. La vicinanza a negozi, ad esempio, un tempo era molto importante, mentre ora lo è molto meno a causa dello shopping online. L’ampliamento dell’infrastruttura nei decenni passati ha reso attraenti come aree residenziali o lavorative anche comuni lontani dai centri. Ciò incrementa sia la mobilità sia i prezzi degli immobili nelle regioni interessate. Grazie ai collegamenti con le nuove linee suburbane i sobborghi sono diventati parte delle aree metropolitane.

Il collegamento ai mezzi di trasporto pubblici è diventato più importante

La crescita demografica e una crescente motorizzazione, però, hanno mostrato anche l’altro lato della mobilità. Soprattutto negli agglomerati e sugli assi di accesso ai centri urbani il traffico dei pendolari è diventato un problema. Il trasporto ferroviario ha raggiunto i suoi limiti. Ciononostante il collegamento ai mezzi di trasporto pubblici negli ultimi anni è diventato più importante per l’economia immobiliare.

Il rapporto tra posizione e trasporti può essere rappresentato anche dal punto di vista monetario. Società specializzate e analisti bancari utilizzano i dati come base per la valutazione degli immobili. La Banca cantonale di Zurigo (ZKB), ad esempio, si occupa da anni di questa tematica e del rapporto fra trasporti e prezzi. Ad esempio ha dimostrato che l’ampliamento della rete della S-Bahn produce un incremento della domanda. Lungo le nuove tratte e con un aumento del numero delle corse sono cresciuti significativamente anche i prezzi. La ZKB ha rilevato anche una relazione diretta tra tempi del viaggio casa–lavoro e i canoni di locazione o i prezzi di vendita degli immobili. Per il loro modello gli economisti hanno utilizzato, tra gli altri, tre fattori determinanti per il prezzo di un immobile: la macroposizione (con caratteristiche comunali, imposte, raggiungibilità), la microposizione (caratteristiche del quartiere, vista panoramica, inquinamento acustico, ecc.) e le caratteristiche strutturali (superficie abitabile e terreno, età dell’edificio, tipo di edilizia, numero di locali e condizioni).

I proprietari di casa continuano a fare i pendolari

Anche il Credit Suisse (CS) si è occupato del rapporto tra prezzo e posizione in molte delle sue analisi. In uno studio attuale gli economisti del CS hanno esaminato la relazione tra distanza dal centro e prezzi degli immobili e i rapporti di proprietà lungo l’autostrada A1. Per quanto riguarda il pendolarismo, è risultato che i proprietari di casa sono disposti ad accollarsi spostamenti più lunghi anche se i locatari pagano affitti inferiori quando la distanza dal centro aumenta. A questo risparmio si contrappongono le preferenze personali e i costi monetari o temporali del pendolarismo.

I proprietari di case unifamiliari sono quelli con gli spostamenti più lunghi. Sull’esempio di Zurigo il CS dimostra che solo un terzo scarso raggiunge il proprio posto di lavoro in 30 minuti al massimo, quota che per i pendolari proprietari di abitazione è del 38 per cento e per chi vive in affitto del 51 per cento. «Le differenze tra i due segmenti di proprietà sono riconducibili ai prezzi più elevati delle case unifamiliari e di conseguenza a un maggiore bisogno di allontanarsi.» Diversa è la situazione per molte persone che lavorano al di fuori di centri, dove il terreno edificabile ha prezzi più bassi. Anche nei sondaggi sulle preferenze di chi acquista un’abitazione, secondo il recente «Studio sull’abitazione desiderata», ai primi posti troviamo un buon collegamento ai mezzi pubblici. Per la costruzione di immobili commerciali e da reddito, la raggiungibilità con i trasporti pubblici è considerata un indicatore particolarmente importante della qualità dell’ubicazione. Secondo la ZKB il potenziale di raggiungibilità di un’ubicazione è tanto più alto, quante più persone possono raggiungerla in breve tempo. I prezzi più alti vengono pagati, quindi, non solo per ubicazioni vicino a stazioni, ma anche per zone al di fuori delle città con collegamenti ai trasporti pubblici relativamente buoni.

La mobilità cambia

Per gli investitori e la committenza, che devono pianificare edifici per un periodo di utilizzo anche futuro, è inevitabile guardare ai trend e alle esigenze future. Già oggi si può prevedere che il possesso personale di auto nelle città diminuirà ulteriormente, con conseguente calo dei parcheggi nei garage sotterranei e davanti a casa. In compenso diventano più importanti le possibilità di parcheggio per biciclette e altri piccoli veicoli, così come le stazioni di ricarica per i veicoli elettrici.

L’auto senza conducente ridefinirà le qualità della posizione degli immobili? Anche se non sappiamo quando questa tecnologia si diffonderà e se arriverà mai al punto di sostituire i veicoli di oggi, una cosa è chiara: anche il modo in cui ci spostiamo cambia. Se domani per molte ubicazioni la raggiungibilità non sarà più il fattore limitante, ciò influenzerà positivamente anche i prezzi di luoghi lontani e serviti poco o male dai trasporti pubblici.