Gioie e dolori dell’essere locatore

Vivere in un’abitazione di proprietà è ancora oggi il desiderio di molte persone in Svizzera. Le condizioni di finanziamento attualmente vantaggiose a causa del basso livello dei tassi, l’intensa attività edile che garantisce un ventaglio di offerta invitante, la convinzione profondamente radicata che investire in valori reali sia il modo migliore per tutelare i risparmi nel lungo termine: tutti questi fattori incentivano a orientarsi verso la proprietà abitativa per uso proprio.

Così, dal 1970, la percentuale di economie domestiche che risiedono in una casa o in un appartamento di proprietà è salita dal 28,5 a 38,2 per cento (2016). Se il trend persisterà, il detto secondo cui gli svizzeri – rispetto agli altri europei – sarebbero un «popolo di locatari» va lentamente ma inesorabilmente incontro a una smentita.

Una volta preso possesso dell’abitazione, completato l’arredamento, abbellito il giardino o il balcone con piante e fiori, giunge il momento di godersi il ruolo di «padroni di casa». Almeno fintantoché le circostanze lo consentono. Basta che la carriera, magari in modo imprevedibile, esiga un trasferimento in una località lontana e già la gioia delle proprie quattro mura si trasforma nel tormento di una vita da pendolari. Anche una separazione – e la vita ci insegna che purtroppo accade anche nelle migliori famiglie – induce presto i novelli «single» a valutare un cambio di residenza.

Attaccamento emotivo

Così, in men che non si dica, quella che prima era una proprietà abitativa per uso proprio si trasforma in oggetto locativo. Talvolta, invece, la decisione matura nel corso degli anni: la casa diventa troppo grande, la manutenzione troppo onerosa, la struttura non è proprio a misura di anziano... Spesso chi si trasferisce in un appartamento di proprietà possedeva già una casa indipendente. A volte è il trapasso di un familiare a dare l’impulso decisivo in questo senso. Eppure, proprio in questi casi molti sono restii a vendere la propria abitazione. Il vincolo emotivo che li lega a quell’immobile, in cui magari hanno vissuto per lungo tempo, è ancora troppo forte.

La soluzione quindi è affittare! Trovare un inquilino è raramente un problema, specie se la posizione è favorevole e prezzo e dimensioni dell’immobile sono in linea con le tendenze del mercato. E l’idea di veder accreditato periodicamente sul conto l’importo della pigione è certo allettante. Tuttavia, non ci si può improvvisare locatori. Le questioni con cui si è obbligati a confrontarsi sono molte: dettagli contrattuali e altre finezze giuridiche, l’amministrazione, per non parlare degli aspetti finanziari e fiscali. Il conteggio dei costi accessori deve avvenire secondo regole ben precise. Il diritto della locazione è di per sé complesso e pieno di insidie. E non bisogna sottovalutare l’onere che questo comporta.

Quali locatori di un appartamento di proprietà si è responsabili per tutte le questioni inerenti all’unità di piano e si diventa l’interlocutore di riferimento per gli inquilini. L’amministrazione della comunità di proprietari per piani verte unicamente sulle opere e sugli impianti comuni, non sugli appartamenti dei singoli comproprietari.

I contratti a tempo indeterminato possono essere disdetti da qualsiasi parte contraente, osservando i termini di preavviso contrattuali o quelli sanciti dalla legge, alla prima scadenza di disdetta utile. A meno di un rinnovo, i contratti a tempo determinato cessano invece alla scadenza concordata.

In sede contrattuale viene generalmente pattuito il deposito di una certa somma su un conto bloccato: questa cauzione funge da garanzia per il locatore in caso di morosità dell’inquilino e/o di danni all’ente locato. L’importo della cauzione richiesta per un appartamento non può superare per legge l’equivalente di tre pigioni mensili.

Per la messa in conto dei costi accessori, si può scegliere tra quattro varianti:

• Pagamento in acconto: il locatario versa anticipatamente al locatore un importo mensile. Al termine del periodo di riferimento, il locatore stila un conteggio annuale con i costi effettivi sostenuti, da confrontare con gli importi già versati.
• Pagamento a forfait: i costi accessori possono essere menzionati nel contratto di locazione sotto forma di importo fisso (forfait). Il locatario non riceve alcun conteggio annuale.
• Pigione lorda: con questo sistema si rinuncia in toto a scorporare i costi accessori. Tutte le prestazioni del locatore sono saldate con la pigione.
• Pagamento diretto a terzi: il pagamento dei costi non compresi nella pigione netta viene posto a carico del locatario. Quest’ultimo, ad esempio, è responsabile in prima persona dell’acquisto del combustibile. Si tratta di un sistema adottato frequentemente nella locazione di case unifamiliari.

Fonte: Associazione Svizzera Proprietari Fondiari

Dove sorgono problemi, generalmente?

Di regola, i conflitti nascono da accordi poco chiari in materia di manutenzione o modifiche all’oggetto. La cosa più intelligente, in ogni caso, è che locatore e locatario comunichino tra loro. Una buona comunicazione risparmia senz’alcun dubbio molte noie, a entrambe le parti.

Di cosa deve essere consapevole il locatario?

Deve versare puntualmente la pigione e i costi accessori, e prendersi cura dell’ente locato. Se vive in una casa unifamiliare, deve farsi carico di tutti i costi accessori, poiché non vi sono altri inquilini. Una casa con giardino comporta più lavoro che non un appartamento in affitto.