IQ schlägt m²

Die Fläche − ein endliches Gut

Für die durchschnittlichen Nutzer von Wohnungen sind die sprachlichen Feinheiten nicht so wichtig. Wichtigste Messgrössen für die Wahl einer Wohnung oder eines Hauses sind die Zahl der Zimmer und die Fläche, gemessen in Quadratmetern.

Leider ist die Bodenfläche nicht nur ein knappes, sondern ein endliches Gut. Die 41'285 Quadratkilometer der Schweiz sind gegeben. Da etwa 70 Prozent der Landesfläche auf Gebirge, Seen sowie die Forst- und Landwirtschaft entfallen, beschränkt sich die für Besiedlung geeignete Fläche auf etwa 30 Prozent. Davon liegt der grösste Teil im Mittelland zwischen dem Jura und den Alpen. Effektiv besiedelt waren 2009 gemäss Angaben des Bundesamts für Statistik (BFS) 7.5 Prozent der Gesamtfläche der Schweiz. 1985 lag der Anteil noch bei 6.0 Prozent.

Gerade weil sich die Bodenfläche nicht vermehren lässt, ist ein haushälterischer Umgang erforderlich. «Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung.» So lautet die Vorgabe des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG). Die Schweizer Stimmbevölkerung steht dahinter. Sie hat am 3. März 2013 die erste Revision (RPG I) mit 62.9 Prozent angenommen.

Veränderungen der Bauzonen

Der Schweizerische Hauseigentümerverband (HEV) fasst die wichtigsten Veränderungen des RPG I wie folgt zusammen: Bauzonen dürfen nur noch so gross sein, dass sie den Bedarf der nächsten 15 Jahre abdecken. Gemeinden mit zu grossen Bauzonen müssen diese verkleinern. Kantone müssen auf Grundstücken, die neu der Bauzone zugeordnet werden, eine Mehrwertabgabe von mindestens 20 Prozent erheben. Mit den so erhobenen Abgaben sollen unter anderem Eigentümer entschädigt werden, deren Grundstücke ausgezont werden.

Die Umsetzung des RPG I erfolgt auf der Basis von Richtplänen, welche die Kantone erarbeiten und dem Bund zur Genehmigung vorlegen müssen. Ende März 2018 lagen für elf Kantone genehmigte Richtpläne vor, darunter für die Kantone Aargau, Bern, Luzern und Zürich. Der Kanton Zug rechnet damit, dass der vom Bund genehmigte Richtplan bis Ende 2018 vorliegt.

Je nach Berechnungsgrundlage sind in der Schweiz zwischen 11 und 17 Prozent der Bauzonen noch nicht überbaut. Unter der Annahme, dass diese Bauzonen mit der gleichen Dichte wie bisher überbaut werden, besteht noch Raum für 1.0 bis 1.7 Millionen zusätzliche Einwohner.

Gemäss den statistischen Durchschnittswerten ist die Versorgung der Schweizer Bevölkerung mit Wohnflächen also kein Problem. In der Praxis klaffen Angebot und Nachfrage in bestimmten Regionen jedoch erheblich auseinander. Hier liegt die grösste Herausforderung für die öffentliche Hand und die Akteure der Bau- und Immobilienwirtschaft.

Was die Nachfrage treibt

Wichtigster Faktor ist das Bevölkerungswachstum. Es wurde in den letzten Jahren wesentlich von der Zuwanderung beeinflusst. Die jährliche Nettozuwanderung ist zwar seit 2013 rückläufig. Der Wanderungssaldo der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung erreichte aber 2017 gemäss Statistik des Staatssekretariats für Migration (SEM) immer noch gut 53'000 Personen.

Als raumgreifend und flächenverzehrend erwies sich die vor rund 100 Jahren eingeleitete Differenzierung der Bauzonen nach Nutzungen. Zonen für industrielle und kommerzielle Nutzungen wurden strikt getrennt von Wohnzonen. Arbeiten und Wohnen klafften geografisch auseinander. Die Kluft wurde mit einem starken Ausbau der Verkehrsinfrastruktur überbrückt. Neue S-Bahnen und Autobahnverbindungen senkten die Fahrzeiten und erhöhten die Attraktivität von Wohnlagen, die in grösserer Distanz zum Arbeitsplatz liegen. Die verhältnismässig tiefen Grundstückpreise am Rande der Agglomerationen machten Einfamilien- und Reihenhäuser für einen breiteren Kreis von Berufstätigen erschwinglich. Das Eigenheim «auf dem Land» wurde die bezahlbare Alternative zur Miete einer Stadtwohnung.

Parallel zur wachsenden Nachfrage nach Wohnbauten zur Eigennutzung trug das Aufblühen der Immobilien als Anlageklasse zum steigenden Bodenbedarf bei. Aus Mangel an Anlagealternativen mit guten Renditen und angelockt von tiefen Zinsen drängten immer mehr Investoren auf den Wohnungsmarkt − «auf Teufel komm raus», wie die «NZZ» am 20. Juli 2017 schrieb. Viele dieser Wohnungen wurden dort gebaut, wo Bauland verfügbar war, und nicht dort, wo die Nachfrage bestand. Die Zahlen belegen diese Aussage. Aus der oben erwähnten Nettozuwanderung von 51'400 Personen im Jahr 2017 ergibt sich bei einer durchschnittlichen Haushaltsgrösse von 2 bis 2.5 Personen ein Bedarf von ungefähr 23'000 Wohnungen. Effektiv wurden aber im Jahr 2017 mehr als doppelt so viele Wohnungen fertiggestellt. Immerhin kommt vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) eine leise Entwarnung: «Jüngst haben die Baubewilligungen eine sinkende Tendenz erkennen lassen, was auf eine Reaktion der Investorenseite auf die zunehmenden Leerstände hindeutet», ist in der Publikation «Der Wohnungsmarkt auf einen Blick» vom Februar 2018 nachzulesen.

Fehlallokation von Flächen

Nicht zuletzt beeinflussen gesellschaftliche Entwicklungen den Flächenbedarf. So wächst der Anteil der allein wohnenden Bevölkerung. Auch wenn die Singles vorwiegend kleinere Wohnungen belegen, dürften sie als alleinige Nutzer einer 1- oder 2-Zimmer-Wohnung durchschnittlich mehr Wohnfläche beanspruchen als ein Mitglied eines Haushalts mit drei oder vier Personen in einer grösseren Wohnung. Einen indirekten Einfluss hat überdies das Auseinanderdriften von Angebotsmieten und Bestandesmieten. Aufgrund der vergleichsweise günstigen Bestandesmiete haben Einzelpersonen oder Paare keine finanziellen Anreize, ihre eigentlich zu grosse Wohnung aufzugeben. Da die Angebotsmieten wesentlich höher sind, wäre ein Wohnungswechsel ein schlechter Tausch. Hier besteht zweifellos ein Allokationsproblem.

Verdichtung − das Gebot der Stunde

Dass eine Ausdehnung der Wohnflächen nicht automatisch zu einer noch stärkeren Zersiedelung führen muss, zeigt die Tendenz zur Verdichtung. «Neue Räume können auch aus bestehenden Räumen hervorgehen», betont François Bernath, nämlich dort, wo ältere Liegenschaften aufgrund ihrer Ausrichtung auf bestimmte Nutzungen nicht mehr benötigt werden, wo die Liegenschaft eine grössere Nutzungsreserve aufweist oder die Raumaufteilung nicht mehr zeitgemäss ist (siehe Interview). «Besonders interessant ist es dort, wo man in die bestehende Struktur eingreifen muss und Lösungen für die Zukunft erarbeiten darf.»

Solche Entwicklungen sollten durch den Gesetzgeber und die öffentliche Hand gefördert oder mindestens erleichtert werden. Eine bessere Ausnutzung der Flächen ist nach der Erfahrung von François Bernath dann möglich, wenn sie mehrere Nutzungen zulassen. Beispielsweise sollten Zonenpläne das Miteinander von Wohnen und Arbeiten ermöglichen. «Dank der zunehmenden Digitalisierung wird sich die Arbeit weiter in den Wohnraum verlagern; umgekehrt werden Bürolandschaften immer wohnlicher. Deshalb müssen wir die baulichen Lösungen der Zukunft auf diese Situation hin entwickeln. Eine strikte Trennung zwischen Arbeits- und Wohnräumen ist nicht mehr zeitgemäss.» Dasselbe gilt auch für die Unterscheidung von spezifischen Zonen für Hotelbauten oder Wohnbauten, die aufgrund neuer Geschäftsmodelle wie Airbnb oder WeLive nicht mehr sinnvoll sind.

Ein riesiges Potenzial für Verdichtungen bieten Aufstockungen von bestehenden Liegenschaften. Eine Studie des Instituts der Schweizer Immobilienwirtschaft aus dem Jahr 2012 ergab, dass in Zürich allein durch die Aufstockung bestehender Gebäude im Umfeld grosser S-Bahnhöfe Wohnraum für 36'000 Personen geschaffen werden könnte. Doch dazu müssten auch die ideologischen Prioritäten anders gesetzt werden. «Es ist schon bemerkenswert, dass wir heute bei urbanen Transformationen immer nur über architektonische Qualität sprechen, aber nie über das demografisch wesentliche Kriterium der Quantität», gab Thomas Held, ehemaliger Chef von Avenir Suisse, in einem «NZZ»-Interview vom 29. November 2014 zu bedenken.

Auch François Bernath spricht Klartext: «Der Gesetzgeber hat mit dem Raumplanungsgesetz ein Werkzeug geschaffen, das die weitere Zersiedelung abbremsen sollte und eine Verdichtung nach innen ermöglicht. Nun sind insbesondere die Städte gefordert, ihre Planungswerkzeuge so anzupassen und auszurichten, dass die Verdichtung möglich wird.»

Herr Bernath, die Alfred Müller AG will Räume entwickeln, Räume erneuern und Räume schaffen. Wo findet man die Räume überhaupt in der Schweiz?

Viele «grüne Wiesen» gibt es nicht mehr zu bebauen, aber neue Räume können auch dort entstehen, wo bereits Räume bestanden haben. Dort wo ältere Liegenschaften aufgrund Ihrer Ausrichtung auf bestimmte Nutzungen nicht mehr benötigt werden, die Liegenschaft eine hohe Restnutzung aufweist oder die Raumaufteilung nicht mehr zeitgemäss ist, kann Neues entstehen.

Es gibt noch viele Orte, wo neue Räume in der Schweiz entstehen können, aber am interessantesten ist es dort, wo man innerhalb der bestehenden Struktur eingreifen muss und Lösungen für die Zukunft erarbeiten darf.

Wo ist der richtige Ort für neue Wohnbauten? Nach welchen Kriterien erwirbt die Alfred Müller AG Bauland?

Wir interessieren uns für Standorte, die in den letzten Jahren keine exzessiven Preissprünge gemacht haben, tiefe allgemeine Leerstände aufweisen und ein Potenzial für zusätzlichen Wohnraum haben.

Grundstücke und Bestandsliegenschaften, die wir zum Zweck der Neubebauung respektive Neupositionierung erwerben sollten nach Möglichkeit gut erschlossen und nahe an den wichtigsten Infrastrukturen wie Einkaufsmöglichkeiten und Schulen sein.

Die Investoren und Bauunternehmen werden dafür kritisiert, dass sie wesentlich zur Zersiedelung der Landschaft beitragen. Wie reagieren Sie auf solche Vorwürfe?

In den vergangenen Jahrzenten hat sich der Siedlungsteppich stark erweitert. Es wurde viel gebaut, da der Wohnflächenbedarf und die Bevölkerung im Allgemeinen stark gewachsen sind. Tatsächlich muss man feststellen, dass das Wachstum teils unkoordiniert stattgefunden hat.

Der Gesetzgeber hat aber mit dem revidierten Raumplanungsgesetz ein Werkzeug geschaffen, das die weitere Zersiedelung abbremsen sollte und eine Verdichtung nach innen ermöglicht. Nun sind insbesondere die Städte gefordert Ihre Planungswerkzeuge so anzupassen und auszurichten, dass die Verdichtung möglich wird.

Wie könnten der Gesetzgeber und die öffentliche Hand dazu beitragen, dass die Flächen besser genützt werden?

Eine bessere Ausnutzung der Flächen ist dann möglich, wenn sie mehrere Nutzungen zulassen. Beispielsweise sollten Zonenpläne das Miteinander von Wohnen und Arbeiten ermöglichen, um eine stärkere Durchmischung der Nutzungen zu ermöglichen.

Dank der zunehmenden Digitalisierung wird sich die Arbeit weiter in den Wohnraum verlagern; auf der anderen Seite werden sich Bürolandschaften noch stärker in Wohnräume verwandeln. Auf solche Entwicklungen müssen wir die baulichen Lösungen der Zukunft ausrichten. Eine klare Trennung zwischen Arbeits- und Wohnräumen ist nicht mehr zeitgemäss.

Nach welchen Kriterien legen Sie bei einer neuen Wohnüberbauung die Flächen, die Zahl der Zimmer und die Grundrisse der Wohnungen fest? Wie haben sich diese Kriterien in den letzten Jahren geändert?

Die Anzahl Zimmer legen wir aufgrund der Nachfrage fest. Die Flächen werden je nach Zahlungsbereitschaft am Ort der Überbauung grosszügiger oder weniger grosszügig ausgelegt.

In den letzten Jahren stellen wir fest, dass die Nachfrage für grosse Wohnungen nachgelassen hat. Die Menschen leben öfter alleine − als Paar ohne Kinder oder als Alleinerziehende.

Mieter erwarten heute auch von Wohnungen, die eher klein geschnitten sind, ein grosszügiges Raumgefühl. Wie lässt sich dieses Ziel erreichen?

Wir gestalten unsere Wohnungen offen und transparent. Zusätzlich bieten wir Stauräume oder Einbauschränken an und möblieren Küchen und Badezimmer intelligent. So können die Nutzer auf grössere Aufbewahrungsmöbel verzichten und gewinnen Raum.

Wichtig ist uns auch eine hochwertige Materialisierung. Unsere Kundinnen und Kunden schätzen es, dass wir Räume schaffen, in denen sie sich vom ersten Tag an wohl fühlen.

Welche Erfahrungen hat die Alfred Müller AG mit Verdichtungsprojekten? Wie sehen intelligente Lösungen aus?

Hier in Zug hat Alfred Müller eine ziemlich dichte Überbauung im Feldhof und Feldpark erstellt, das anhand von unterschiedlich hohen Bauten eine gute städtebauliche Dichte hervorgebracht hat und in Burgdorf haben wir in der Überbauung Suttergut einen Wohnbau erstellt, der dank einer intelligenten Konfiguration der Wohnungen und einer kompakten Bauweise sehr attraktive Wohnräume hervorgebracht hat. Diese beiden Beispiele sind beide auf ehemaligen Industriearealen entstanden.

Wichtig sind bei Arealüberbauungen insbesondere eine gute städtebauliche Konfiguration und eine durchdachte Integration mit den vorhandenen Infrastrukturen. Bei Neupositionierungen oder Umnutzungen von bestehenden Gebäuden sind kreative Ansätze ohne hohe behördliche Hürden gefragt, damit wirtschaftlich der Fortbestand gewährleistet werden kann.

Auf welches Verdichtungsprojekt der Zukunft freuen Sie sich besonders?

Auf das LG-Areal beim Bahnhof Zug − dem früheren Firmensitz der Landis + Gyr AG. Zusammen mit der Stadt Zug und vier weiteren Grundeigentümern entwickeln wir einen Teil des Areals neu. Im Rahmen eines städtebaulichen Gesamtkonzepts wollen wir hier in einigen Jahren neben Büro- und Dienstleistungsflächen auch Wohnungen erstellen. So kann die Alfred Müller AG dazu beitragen, dass ein attraktives Quartier zum Wohnen, Arbeiten und Leben entsteht – ein neuer Magnet für die Bevölkerung der Stadt Zug.

Herr Bernath, wie wohnen Sie persönlich?

In einer kleinen Stadtwohnung.