Regolamento: i dieci comandamenti della proprietà per piani

Per molti svizzeri, il sogno di acquistare una casa unifamiliare con giardino svanisce non appena si getta un rapido sguardo all’avere sul conto di risparmio. E a questo punto diventa allettante l’opzione di un appartamento in una proprietà per piani. Solo negli ultimi 20 anni, il numero delle abitazioni ad uso proprio ha registrato un incremento pari quasi al 50 per cento. «Oggi, in tutta la Svizzera, circa 400’000 appartamenti sono abitati dai relativi proprietari come prima casa», spiega Michel de Roche, presidente della Camera professionale della proprietà per piani dell’Associazione svizzera dell’economia immobiliare SVIT. «Se si contano anche tutti gli appartamenti di vacanza e gli appartamenti affittati, si arriva a un milione di unità abitative in proprietà per piani.»

Attualmente è più conveniente acquistare che affittare

Alfred Müller AG vende ogni anno da 50 a 100 appartamenti di proprietà, prevalentemente rientranti nella fascia di prezzo intermedia. «Dato l’attuale livello dei tassi, la proprietà per piani è senz’altro più conveniente rispetto a un appartamento in affitto», dichiara Andreas Büchler, Direttore Immobili e promozione. Per un’abitazione da 4.5 locali, il risparmio può ammontare a diverse centinaia di franchi al mese.

Anche lo zurighese Franz A. sa fare bene i suoi calcoli. Poco prima dell’inizio del nuovo millennio, insieme alla compagna ha acquistato un trilocale da 120 metri quadri a Zurigo Ovest, pagandolo 750’000 franchi. Oggi l’appartamento vale circa 1,7 milioni di franchi, quindi ben più del doppio! «Per noi la proprietà per piani è contemporaneamente una soluzione abitativa e un investimento per la vecchiaia», spiega il 53^enne, «un buon affare.»

Individualismo e comunità

Anche un comproprietario convinto come Franz deve però ammettere che la «convivenza porta a porta» con altri proprietari per piani può dare luogo a screzi e incomprensioni: «Abbiamo tutti esigenze diverse, è normale che di tanto in tanto nascano discussioni.» Dominik Romang, da molti anni presidente dell’Associazione svizzera dei proprietari per piani, sottoscrive in pieno questa affermazione. Conosce fin troppo bene le le preoccupazioni che affliggono quanti vivono in condominio: «Mettiamola così: chi non sa rispettare le regole e accettare le decisioni della maggioranza non è fatto per vivere in una proprietà per piani.»

Regole e regolamento

La proprietà per piani garantisce grande libertà, ma vi sono alcuni limiti che riguardano le cosiddette parti comuni e per alcuni aspetti anche la vita tra le proprie quattro mura.

Le indicazioni su ciò che è consentito e ciò che non lo è sono contenute nel regolamento condominiale, che descrive la posizione giuridica dei singoli proprietari per piani. Per usare una metafora, questo documento rappresenta per il condominio ciò che i dieci comandamenti rappresentano per la cristianità. Romangs suggerisce di redigerlo in maniera dettagliata e precisa: «Deve stabilire norme chiare, in modo da non diventare esso stesso fonte di controversie.»

Mathias Birrer, avvocato e autore del libro «Stockwerkeigentum» (Proprietà per piani) edito da Beobachter, consiglia anche di leggere con molta attenzione il regolamento. «Naturalmente, all’inizio si è ottimisti: si pensa che tutto andrà bene e si mettono da parte i documenti.» Ma questo è un grave errore, perché «in una lite fra condomini la situazione può complicarsi molto velocemente. Avere già le idee chiare sui propri diritti è senz’altro un vantaggio.» Altro consiglio: una certa «distanza» dai vicini non guasta mai, anche se si instaura una bella amicizia.

All’origine di molti dissidi vi è spesso la mancanza di informazioni, che porta senza volerlo a violare il regolamento. «Un vicino posiziona un paravento sul balcone, il proprietario dell’appartamento al pianterreno rifiuta di pagare la sua quota per la manutenzione dell’ascensore... sono le classiche situazioni che innescano le liti condominiali», spiega Thomas Treichler, direttore reparto Servizio giuridico di Alfred Müller AG.

Una figura centrale: l’amministratore

Anche Franz A. ha avuto varie esperienze con vicini che non rispettano le regole. Ciò nonostante, vivere in condominio non gli dispiace. «I problemi si creano anche nelle case in affitto e tra proprietari di villette unifamiliari. La soluzione è sempre la stessa: parlarsi.» Lo zurighese ha anche osservato più volte che «la maggioranza delle persone ha lo stesso obiettivo, oppositori sono solitamente casi isolati.»

Per mantenere un clima di convivenza pacifica tra i proprietari per piani, l’amministratore condominiale svolge un ruolo chiave in quanto funge da punto di riferimento per chi, nel condominio, avanza una richiesta o solleva un problema e chi beneficia di determinate soluzioni. Non è un compito facile. Ne sa qualcosa Michel de Roche: «L’amministratore ha un obbligo verso la comunità di proprietari per piani, ma non verso il singolo proprietario; a volte si fa confusione su questo punto.» Anche in questo caso, regole chiare permettono di instaurare rapporti chiari. «Un buon amministratore possiede una vasta esperienza in materia, grande lungimiranza e ottime referenze. Andrebbe quindi coinvolto quanto prima in ogni progetto che riguarda il condominio.» Se i proprietari per piani lo scelgono badando solo al prezzo, potrebbero pentirsi presto della loro decisione, spiega de Roche.