Proprietà abitativa: i dieci errori più frequenti
I fondamenti giuridici della proprietà per piani si trovano negli articoli 712 e seguenti del Codice civile svizzero. «Conviene studiare a fondo questi articoli e il regolamento condominiale», consiglia Thomas Treichler, direttore reparto Servizio giuridico di Alfred Müller AG. È in questi testi, infatti, che si trovano le indicazioni per evitare i dieci errori più frequenti commessi dai condomini.
1. Ho acquistato un appartamento in un condominio. Tra le mura di casa mia, posso fare quello che voglio!
In quanto comproprietario dell’immobile, avete un diritto esclusivo sul vostro appartamento. Potete decidere liberamente come strutturare gli spazi interni, purché ciò non pregiudichi la sostanza, la statica o l’aspetto esteriore dell’edificio.
2. Abito al pianterreno, non uso l’ascensore, quindi non devo partecipare alle relative spese di manutenzione!
Gli oneri amministrativi legati agli impianti condominiali sono spesso all’origine di controversie tra proprietari per piani. Nei propri regolamenti, Alfred Müller AG fissa come base per la ripartizione delle spese comuni una quota di costi accessori che in taluni casi può discostarsi leggermente dalla quota di valore. Poiché alcune strutture condominiali quali ascensore, area giochi o parcheggio per biciclette vengono utilizzate in misura differente dai condomini a seconda delle loro esigenze, si concede un minimo di personalizzazione del meccanismo di ripartizione dei costi, ma entro certi limiti, dettati anche da ragioni di praticabilità. Non si può evitare un certo schematismo, pertanto anche gli appartamenti a piano terra devono contribuire di norma ai costi relativi all’ascensore, così come le coppie senza figli devono partecipare alla manutenzione dell’area giochi.
3. Nel giardino della mia unità di proprietà per piano, pianto un melo e in autunno regalerò qualche frutto a tutti i vicini, perciò nessuno avrà motivo di lamentarsi!
Sulle proprie porzioni di giardino, come sui balconi, i proprietari per piani vantano solo un diritto d’uso particolare. In linea di massima, tutto ciò che altera l’aspetto esteriore dell’immobile o arreca disturbo agli altri condomini non è ammesso, o presuppone l’assenso della comunità.
4. In quanto condomino, pago il salario dell’amministratore. Quindi lui lavora per me e deve fare quello che dico io!
In realtà l’amministratore lavora per la comunità dei proprietari, non per i singoli condomini. È la comunità il suo committente. L’amministratore non rappresenta gli interessi di singoli condomini, ma sempre e solo quelli di tutti i proprietari per piani.
5. L’inquilino permanente che vive nell’appartamento di mia proprietà se ne va. Bene! ora posso affittarlo tramite Airbnb, guadagnerò un sacco di soldi!
Mentre per una locazione a lungo termine è sufficiente informare l’amministratore condominiale, un utilizzo commerciale come quello che implica un contratto con Airbnb è soggetto ad altre regole: serve il consenso della comunità di proprietari per piani, e una simile possibilità deve essere contemplata dal regolamento. Questo tipo di variazione della destinazione d’uso è comunque subordinato al consenso di tutti i condomini.
6. Nel fondo di rinnovamento non ci sono abbastanza soldi per commissionare i lavori di riparazione del tetto. Ora ogni condomino deve contribuire, ma io non ho liquidità. Poco male: gli altri proprietari pagheranno anche la mia parte.
Gli altri proprietari potrebbero farlo, ma non sono obbligati. Se non riuscite a reperire i fondi necessari, rischiate nella peggiore delle ipotesi che il vostro appartamento venga costituito in pegno e venduto. Non potete quindi contare sulla solidarietà dei vicini.
7. Il pavimento della nostra abitazione, appena acquistata, è rovinato in vari punti, e non per colpa nostra. Sicuramente è un problema coperto dalla garanzia: mi rivolgerò all’artigiano che ha eseguito i lavori.
Al momento della vendita delle unità in proprietà per piani, molte imprese generali cedono agli acquirenti i diritti che possono far valere nei confronti dei singoli fornitori in caso di difetti. Questa prassi è molto svantaggiosa per l’acquirente, che deve sobbarcarsi tutte le procedure necessarie per risolvere il problema. Riteniamo che non sia corretto compiere questo passaggio, che infatti nei nostri contratti di compravendita non è contemplato. Alfred Müller AG offre una garanzia di 2 anni sui vizi palesi e di 5 sui vizi occulti. Durante tali periodi di garanzia e prescrizione, rispondiamo degli eventuali vizi riscontrati dagli acquirenti, che quindi possono tranquillamente rivolgersi a noi.
8. Il mio voto ha sempre lo stesso peso, che si tratti di decidere in merito alla ristrutturazione del tetto o alla costruzione di una piscina.
Non proprio. Gli interventi edili necessari, volti a mantenere il valore e l’idoneità all’uso dell’edificio – come ad esempio la riparazione del tetto – possono essere deliberati dalla maggioranza dei proprietari per piani presenti e rappresentati in assemblea, quindi con il sistema della maggioranza semplice. Gli interventi edili utili, che accrescono il valore o l’economicità dell’edificio – come ad esempio l’installazione di una caldaia a risparmio energetico – richiedono l’approvazione di una maggioranza qualificata, ossia la maggioranza dei proprietari per piani che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore dell’immobile (maggioranza delle quote valore). Le migliorie che servono solo a dare maggior pregio o comfort, come l’installazione della piscina, devono essere approvate da tutti i condomini all’unanimità.
9. Non posso partecipare all’assemblea condominiale. Faccio avere comunque una mia presa di posizione scritta sugli argomenti all’ordine del giorno. Servirà anche quella!
No, non servirebbe a niente. Potete invece farvi rappresentare all’assemblea. Nei nostri regolamenti è previsto che un condomino possa affidare la propria delega a un convivente, a un vicino, a un discendente diretto o all’amministratore. Il rappresentante prescelto deve esibire in sede di assemblea una procura firmata dal condomino assente.
10. Vendo il mio appartamento, mi trasferisco in un’altra città. Ho il diritto di farmi rimborsare i soldi che ho versato nel fondo di rinnovo?
Sbagliato. In caso di vendita, la quota versata nel fondo di rinnovamento passa all’acquirente, non viene liquidata.
