Les particularités du logement en propriété

Dans les immeubles avec propriété par étage, les propriétaires par étage ont un droit spécial sur le logement. Ce droit leur permet de procéder, dans leur quatre murs, à des mesures de construction et autres sans l’approbation des autres propriétaires par étage, s’ils ne portent pas atteinte à la substance du bâtiment. Pour la partie commune de l’immeuble, on doit trouver un terrain d’entente avec les autres. Une administration consciencieuse garantit une coopération efficace.

Enfin un logement en propriété, enfin être libre pour l’équipement et l’aménagement, enfin vivre comme on veut. Le logement en propriété est, selon les sondages en Suisse, toujours tout en haut de liste des souhaits de plusieurs personnes. Un logement en propriété est souvent le premier choix: Il est plus avantageux qu’une maison unifamiliale, souvent plus adaptée par rapport à l’espace et à la situation et plus facile à entretenir, pour ne citer que ces raisons.

Du point de vue juridique, cette forme du logement en propriété communautaire n’existe que depuis 1965. Aujourd’hui, il existe en Suisse un peu plus d’un million d’unités de propriété par étage, et ce chiffre ne cesse d’augmenter. Tous les propriétaires ne savent pas immédiatement lors de l’achat qu’ils sont désormais copropriétaires d’un immeuble, disposant d’un droit spécial sur leur propre logement. Cela signifie qu’ils doivent communiquer et s’entendre avec les autres parties qui peuvent avoir des intérêts tout à fait différents des leurs. Donc, qu’est-ce qui relève du droit d’utilisation spécial de leurs quatre murs et qu’est-ce qui fait partie de la propriété commune dont la majorité de la communauté peut décider?

Commun ou exclusif?

Fait partie de la propriété commune obligatoire le terrain (ou le droit de construction) sur lequel la maison a été construite. À cela s’ajoutent tous les composants qui sont nécessaires pour l’existant, la disposition et la solidité du bâtiment ainsi que déterminent l’aspect extérieur et la physionomie du bâtiment. Cela comprend par exemple la maçonnerie; les fondations et les murs porteurs, le toit et la façade de même que tous les équipements et installations que d’autres utilisent pour leurs pièces ou en commun. C’est valable entre autres pour les escaliers, les couloirs extérieurs, les accès, l’ascenseur, le garage souterrain, la cave à vélos, la buanderie, les salles communes de loisirs ou de séjour, les cheminées, le chauffage central et l’installation de chauffage de l’eau ainsi que les conduites principales. Le jardin et les terrasses en font partie s’ils ne sont pas exclusivement attribués dans le règlement par un droit d’utilisation spécial.

Par ailleurs, les propriétaires de logement peuvent exercer leur droit spécial dans toutes les pièces verrouillables avec leur propre accès ainsi que dans les pièces annexes à l’extérieur de l’habitation proprement dite, par exemple dans les caves. Cela concerne notamment toutes les cloisons non porteuses, les sols, le crépi du plafond et les revêtements des parois dans leurs unités, les portes, y compris la porte du logement, les armoires encastrées, les cheminées, les radiateurs et chaudières, les cuisines et salles de bains et leurs équipements ainsi que les conduites à partir de la dérivation de la conduite principale de la maison. Les cas spéciaux sont les fenêtres, les volets, les stores, les faces extérieures des balcons et les sièges d’extérieur qui, selon la jurisprudence récente, font partie certes de la propriété spéciale, mais pour lesquels la communauté peut faire des propositions d’aménagement.

Charges accessoires et fonds de rénovation

Chaque propriétaire prend en charge tout ce qui relève du droit spécial. Pour la propriété commune, chaque propriétaire prend par contre en charge les frais par rapport à sa quote-part, si aucune autre clé de répartition n’a été convenue. La communauté de propriétaires doit être d’accord non seulement sur la répartition des charges accessoires pouvant survenir, mais aussi sur les versements permanents dans le fonds de rénovation et sur les mesures de construction nécessaires de la propriété commune. Pendant que des mesures nécessaires exigent une décision prise à la majorité par la communauté de propriétaires, il faut, pour une création de plus-value de luxe, une décision unanime de tous (ou l’exemption de frais de ceux qui ne la veulent pas).

Avant de pouvoir rénover une partie commune, il faut impérativement une décision de la communauté. Étant donné que les versements dans le fonds de rénovation sont souvent faibles, des versements uniques élevés, supplémentaires sont exigibles pour les projets de plus grande envergure. De nombreux règlements précisent que les propriétaires doivent verser annuellement 0,2% de la valeur d’assurance de l’immeuble dans le fonds jusqu’à ce que 3% de cette valeur soient atteints. C’est trop faible selon des chercheurs de la haute école de Lucerne qui ont développé une «boîte à outils» pour les rénovations de la propriété par étage (voir liens). Au moins 1% est recommandé – la société Alfred Müller AG conseille à ses communautés de propriétaires par étage 0,5 à 0,75%. À cela s’ajoutent les réserves pour leurs propres logements dont chacun doit payer la remise en état.

Il s’agit donc d’argent, de connaissances spécialisées et de décisions rationnelles: quels coûts peuvent être engendrés, qui supporte quelle part? Pour les projets communs, par exemple les projets de rénovation plus grands comme les réparations du toit, des conduites principales ou de la façade, les discussions lors de l’assemblée des propriétaires se terminent souvent sans résultat ou en querelle. Une bonne entente entre eux ou démarche consciencieuse de l’administration permettent d’éviter de tels conflits.