La mobilité comme facteur de localisation

La localisation d’un bien et son accessibilité jouent un rôle dans de nombreuses décisions. A quelle distance se trouvent les centres, les écoles, l’accès autoroutier ou l’arrêt de transport public le plus proche? Le slogan «situation, situation, situation», mantra de la commercialisation de biens immobiliers, résulte notamment de ces interrogations.

La qualité de la situation quant à la connexion aux transports détermine l’attractivité d’un bâtiment et donc son prix: les biens immobiliers parfaitement desservis ont plus de valeur que ceux qui sont moins accessibles. Mais l’évaluation sur ce qui fait une bonne situation change constamment. La proximité des magasins par exemple, autrefois importante, a perdu de la valeur en raison du shopping en ligne. Ces dernières années, le développement de l’infrastructure a conduit à ce que des communes plus éloignées des centres deviennent attrayantes comme lieux de vie et de travail. Cela a stimulé à la fois la mobilité et les prix de l’immobilier dans les régions concernées. Les proches banlieues font partie des espaces métropolitains grâce à la connexion par de nouvelles lignes de train de banlieue.

Importance accrue de la connexion aux transports publics

Mais la croissance démographique et une motorisation croissante ont aussi révélé le revers de la mobilité. Le trafic pendulaire est saturé, surtout dans les agglomérations et sur les axes d’accès aux centres. Le trafic ferroviaire atteint ses limites. Pourtant, la connexion aux transports publics a pris de l’importance pour l’économie immobilière ces dernières années.

Le rapport entre la situation et les transports s’illustre aussi sur le plan monétaire. Des entreprises spécialisées et les analystes des banques utilisent ces données comme base pour l’évaluation des biens immobiliers. La Banque Cantonale de Zurich (BCZ) par exemple se penche depuis des années sur la thématique du transport et de la détermination des prix. Elle a par exemple justifié l’augmentation de la demande par le développement du réseau de train de banlieue. Par conséquent, les prix augmentent fortement le long des nouvelles lignes et en cas de densifications d’horaire. La BCZ a également établi le rapport direct du temps de trajet entre le lieu de vie et le lieu de travail et les prix d’achat ou de location des biens immobiliers. Pour leur modèle, les économistes utilisent notamment trois facteurs déterminant le prix d’un bien immobilier: la macro-situation (qualité de la commune, taux d’imposition, accessibilité), la micro-situation (qualité du quartier, vue, bruit, etc.) et les propriétés de structure (surface habitable et de la parcelle, âge du bâtiment, construction, nombre de chambres et état).

Les propriétaires continuent de faire la navette

Le Credit Suisse (CS) illustre lui aussi le rapport entre les prix et la situation dans nombre de ses recherches. Dans une étude actuelle, les économistes du CS justifient le rapport entre la distance par rapport au centre et les prix de l’immobilier, ainsi que les propriétés le long de l’autoroute A1. Dans le comportement pendulaire, il apparaît que les propriétaires acceptent des trajets plus longs pour le travail, alors que les locataires paient un loyer inférieur lorsque la distance augmente. Le foyer confronte cette économie de coûts à ses préférences personnelles ainsi qu’aux coûts monétaires et temporels de la pendularité.

Ce sont les propriétaires de maison individuelle qui parcourent le trajet le plus long. A l’exemple de Zurich, le CS montre que seul un tiers atteint son lieu de travail sous 30 minutes, mais 38 pour cent des pendulaires qui vivent dans un logement en propriété et 51 pour cent des locataires. «Les différences entre les deux segments de propriété résultent des prix plus élevés des maisons individuelles et du plus fort besoin de déplacement qui en découle.» La situation est différente pour de nombreux actifs en dehors des centres, où les terrains sont plus abordables. Dans l’inventaire des préférences des propriétaires, comme dans la récente «Etude sur le logement idéal», une bonne connexion aux transports fait toujours partie des premiers critères. Pour la construction de bâtiments commerciaux et de rendement, l’accessibilité des transports publics est particulièrement importante pour la qualité du lieu. Selon la BCZ, le potentiel d’accessibilité d’un lieu est d’autant plus élevé qu’un grand nombre de personnes peuvent l’atteindre rapidement. Les prix les plus élevés ne sont donc pas uniquement versés pour les situations à proximité de la gare, mais aussi dans des secteurs bien desservis par les transports en dehors de la ville.

La mobilité change

Pour les investisseurs et les maîtres d’ouvrage, qui doivent concevoir des bâtiments pour une période d’utilisation prolongée dans l’avenir, il est donc indispensable de tenir compte des futurs besoins. Il apparaît déjà que la possession de voitures va diminuer dans les villes, ce qui requiert moins de places de stationnement dans les garages en sous-sol et devant la maison. En contrepartie, les possibilités de stockage pour les vélos et autres petits véhicules ainsi que les stations de recharge pour les véhicules électriques prennent de l’importance.

La voiture autonome va-t-elle redéfinir les qualités de situation de l’immobilier? Même si on ne sait pas quand cette technologie va s’imposer ni si elle remplacera les véhicules actuels, il est clair que la manière dont nous nous déplaçons change. Si demain l’accessibilité n’est plus le facteur limitant pour de nombreux lieux, les prix des emplacements plus éloignés et qui ne sont pas ou pas parfaitement connectés aux transports publics devraient aussi en profiter.