Rénovation des bâtiments pour conserver les valeurs
L’entretien des bâtiments classés monuments historiques et des immeubles anciens est une tâche exigeante. Mais les efforts en valent la peine, car les constructions historiques sont de plus en plus prisées par leurs utilisateurs.
Les maisons anciennes exercent souvent une attraction particulière sur les gens. Elles suscitent un mélange de sentiments qui ressemble à la nostalgie du «bon vieux temps». L’ambiance et les dimensions des maisons bourgeoises Art nouveau ou des bâtiments de l’époque classique par exemple témoignent du talent de leurs constructeurs et de la solidité de l’exécution.
Si les conditions architecturales sont correctes, habiter ou travailler dans un tel bâtiment est considéré comme attrayant. Les loyers élevés des appartements dans les immeubles Art nouveau en sont la preuve. Leur valeur à la vente augmente de 10 pour cent ou plus par rapport à des bâtiments plus récents.
Des espaces remplis de nostalgie
«Les vieux bâtiments de ce genre sont souvent mal insonorisés et construits selon des techniques dépassées, ce dont les habitants font souvent abstraction», constate Andreas Löpfe, directeur du Center for Urban & Real Estate Management de l’Université de Zurich (Curem). Par contre, les utilisateurs ont la joie d’y trouver des stucs en plâtre, des fenêtres ornementées et des parquets en bois noble. La Belle Epoque n’est pas la seule à séduire les amateurs.
Qu’il s’agisse d’écoles ou de maisons de garde-barrière abandonnées, de presbytères ou de maisons de campagne du 18e siècle, de halles industrielles ou de vieilles fermes, acquérir des bâtiments historiques ou des maisons classées et les transformer en appartements ou en bureaux est très tendance dans toute la Suisse. Les frais d’entretien très élevés et la disponibilité d’espaces libres très bien situés font que ce sont principalement les propriétaires de grands immeubles, souvent des fondations ou autres sociétés, qui envisagent de nouvelles possibilités d’utilisation.
Comme exemple, on pourrait citer le projet des Sœurs de la Sainte-Croix de Menzingen dans le canton de Zoug qui, après une analyse de leurs besoins propres, se sont décidées à réorganiser le concept d’occupation de leur vaste maison mère. Le but est de créer un lieu de vie, où les sœurs de Menzingen et d’autres personnes de tous âges et de toutes conditions sociales peuvent se rencontrer, un lieu où l’on vit, on habite, on travaille et on prie.
Le projet a été confié à Alfred Müller AG. Alors que les sœurs se retireront dans l’aile Ouest du bâtiment, les parties Est et Sud seront dorénavant destinées au travail et à l’habitat. Sont notamment prévus des appartements à louer offrant une qualité de vie très bonne sans être luxueuse, à prix raisonnables.
Inscription au registre foncier
En Suisse, près de 75’000 bâtiments sont aujourd’hui classés monuments historiques. Entretenir, rénover et assainir un tel bâtiment est un gros défi pour le propriétaire. Toute modification du bâtiment ou de son affectation est généralement soumise à autorisation des autorités et de diverses commissions. Le classement «monument historique» n’est valable que s’il a été inscrit au registre foncier. Près de 275’000 constructions sont inventoriées dans tout le pays. L’inscription à l’inventaire n’a aucun effet immédiat pour le propriétaire. Ce n’est que dans le cas d’un projet de construction ou d’un danger qu’un bâtiment inventorié est officiellement protégé.
Si des travaux de transformation ou de rénovation doivent être effectués dans une construction inventoriée, les maîtres d’œuvre doivent soumettre leurs plans à la protection du patrimoine. Les projets peuvent ainsi bénéficier de subventions ou autres aides financières. Celles-ci ne sont toutefois accordées que pour les travaux ayant vocation à préserver la valeur, mais pas à l’accroître.
Souvent, les propriétaires ont l’impression d’être limités dans leurs décisions. Il n’est pas facile de tenir compte de la fonctionnalité, de l’efficience énergétique et de l’esthétique tout en conservant la substance historique et en respectant un budget limité. Mais en collaborant dès le départ, on peut éviter les conflits.
De grandes difficultés peuvent cependant survenir si les conditions imposées au propriétaire par la protection du patrimoine sont disproportionnées, si la rentabilité du bâtiment n’est plus assurée ou si la sécurité des habitants n’est pas garantie. Dans de tels cas, des compromis seront nécessaires aussi bien de la part du propriétaire que de la protection du patrimoine.
Les commissions de protection du patrimoine des cantons et des (grandes) communes proposent des conseils et un soutien appropriés pour la planification et l’exécution des travaux de transformation, rénovation et assainissement. Et cela en vaut la peine: non seulement, les bâtiments soigneusement restaurés prennent de la valeur, mais ils ont également un effet positif sur la valeur des maisons avoisinantes.
A Menzingen également, les autorités ont accueilli le projet de manière positive dès le départ. La création d’appartements pour de nouveaux habitants et l’entretien et l’embellissement de l’aile Nord qui, avec sa chapelle, fait partie intégrante du cœur de la localité, sont pour elles d’un intérêt vital.
