Wechsel des Eigenheims ohne Überraschungen
Verkauf und Neukauf von Wohneigentum stellen ihre ganz eigenen Herausforderungen. Gute und rechtzeitige Vorbereitung sind wichtig und zahlen sich aus. Insbesondere gilt es, eine Finanzierungslücke zu vermeiden und die Steuern genau im Blick zu haben.
Die Kinder sind ausgezogen, das Haus ist zu gross geworden. Gerne würden Kurt und Helena Wiedmer aus Baar (Name geändert) darum in eine Eigentumswohnung umziehen, am liebsten in der gleichen Umgebung, altersgerecht ohne Garten, dafür mit Terrasse und etwas Aussicht. Wie Wiedmers geht es vielen: Gemäss Vermögensexperten erwägt rund die Hälfte aller Hausbesitzer im Alter zwischen 60 und 70 Jahren, ihr Haus zu veräussern und stattdessen eine Eigentumswohnung zu kaufen.
Und dass die Kinder ausziehen, ist bei weitem nicht der einzige Grund, der zu einem Verkauf und Neukauf von Wohneigentum führen kann: Ein beruflicher Karriereschritt steht an, ist aber mit einem Wohnortswechsel verbunden. Trennung, Scheidung oder ein Todesfall bringen tiefgreifende Veränderungen mit sich. Oder Nachwuchs ruft nach mehr Platz, idealerweise irgendwo im Grünen.
Finanzielle Doppelbelastung
Was auch immer die Gründe sind: Beim Verkauf und Neukauf von Wohneigentum gibt es wichtige Themen, die zu beachten sind. Insbesondere sind sie oft mit einer finanziellen Doppelbelastung verbunden. Dann nämlich, wenn die neue Wohnung bereits finanziert werden muss, während man für das bisherige Eigenheim noch einen Käufer sucht. Lasten auf beiden Immobilien Hypotheken, so kann es bei der Tragbarkeit rasch einmal eng werden. Denn die maximalen Wohnkosten sollten laut gängiger Bankenregel einen Drittel des Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Das kann vor allem bei Rentnern zum Problem werden. Kauf und Verkauf sollten darum möglichst eng aufeinander abgestimmt werden.
Doch auch wenn dies nicht möglich ist, gibt es Auswege. Eine Möglichkeit ist zum Beispiel der Tausch von Liegenschaften. Es gibt Immobilienberater und Onlineplattformen, die sich darauf spezialisiert haben. Weiter kann man mit der Bezahlung des Kaufpreises und damit der offiziellen Eigentumsübertragung so lange zuwarten, bis die bisherige Liegenschaft verkauft ist. Der notariell beurkundete Kaufvertrag sowie die Reservationsvereinbarung dienen dabei beiden Parteien als Sicherheit.
Festhypothek übertragen
Allerdings stellt sich auch in diesen Fällen die Frage, was mit der bestehenden Hypothek geschieht. Handelt es sich wie meist üblich um eine länger laufende Festhypothek, so müsste sie vorzeitig gekündigt werden. Das kann aber hohe Ausstiegskosten (Vorfälligkeitsentschädigung) verursachen. Immerhin lassen die Banken in der Regel zu, dass die Hypothek auf ein neues Objekt übertragen wird, wenn es mindestens denselben Marktwert aufweist. Und oft gestatten sie auch, dass der neue Eigentümer die Hypothek übernimmt – sofern dieser das möchte. Dies wird er normalerweise nur tun, wenn die Hypothek günstiger ist als eine Neuhypothek. Ist dies nicht der Fall, so lohnt sich eventuell ein kleiner Preisnachlass auf das Verkaufsobjekt – für beide Seiten: Der Verkäufer bezahlt keine Ausstiegsprämie, und der Käufer fährt dank der Preisreduktion trotz etwas höherem Zins während der Restlaufzeit insgesamt günstiger.
Kreative Lösungen bei längerer Frist
Anspruchsvoller wird es, wenn der zeitliche Abstand zwischen Verkauf und Kauf grösser wird. Wartet man mit der Ersatzbeschaffung zu, so lässt sich die weiterlaufende Festhypothek eventuell in einen festen Vorschuss umwandeln. Es handelt sich dabei um einen Lombardkredit, also einen Kredit auf Wertschriften im eigenen Depot. Sie dienen statt der Liegenschaft nun als Sicherheit für die Bank. Und dies zum gleichen Zinssatz wie die bestehende Festhypothek. Sobald der Neukauf getätigt ist, wird der Vorschuss wieder in eine Festhypothek zurückverwandelt.
Warten die Eigentümer nach dem Neukauf dagegen mit dem Verkauf ihrer bisherigen Liegenschaft zu, so bietet sich die Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung an. Bei fester Verkaufsabsicht sollte man aber lediglich einen befristeten Mietvertrag abschliessen. Denn eine vermietete Liegenschaft hat auf dem Markt deutlich schlechtere Chancen.
Der Aufwand lohnt sich auf jeden Fall: Die Kunstwerke in den Gebäuden der Alfred Müller AG und die Baukunst sorgen für positive Emotionen. Jeden Tag laden sie von Neuem dazu ein, ein bisschen zu verweilen, die Gedanken über den Alltag hinweg schweifen zu lassen und die Geheimnisse, die in ihnen verborgen liegen, zu ergründen.
Es droht die Grundstückgewinnsteuer
So oder so sollte man zwischen Kauf und Verkauf bzw. zwischen Verkauf und Kauf nicht zu lange zuwarten. Denn anderenfalls fällt die Grundstückgewinnsteuer (auch Grundsteuer genannt) an. Die meisten Kantone, so auch Wiedmers Kanton Zug oder die Kantone Zürich, Bern oder Luzern, lassen den Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung maximal zwei Jahre lang zu. Liegt der zeitliche Abstand weiter auseinander – egal ob zuerst Verkauf und dann Neukauf oder umgekehrt – wird die volle Grundstückgewinnsteuer fällig. Ausnahmen gibt es nur in eng definierten Fällen, beispielsweise dann, wenn sich der Bau des Ersatzeigentums massiv verzögert.
Aber auch wenn der Steueraufschub möglich ist, handelt es sich häufig nur um einen Teilaufschub. Und oft genug muss sogar der ganze Gewinn trotz Ersatzbeschaffung versteuert werden. Denn der volle Aufschub wird nur gewährt, wenn der gesamte erzielte Verkaufspreis inklusive Gewinn wieder in das Ersatzeigentum investiert wird. Ist das Ersatzobjekt günstiger als das bisherige Wohneigentum, so wird die Steuer auf den ganzen, nicht wieder investierten Gewinn fällig. Ist die Preisdifferenz grösser als der Gewinn, fällt die Grundstückgewinnsteuer mithin trotz Ersatzbeschaffung vollumfänglich an.
