Lust oder Last des Vermietens
Ob bewusst oder unverhofft: Wer in die Rolle des Vermieters schlüpft, muss an vieles denken.
In den eigenen vier Wänden zu leben, ist und bleibt in der Schweiz erstrebenswert. Die wegen der tiefen Zinsen derzeit günstige Finanzierung, das dank reger Bautätigkeit ansprechende Angebot und der tief sitzende Glaube, mit realen Werten lasse sich das Ersparte langfristig sichern, öffnet den Weg zu selbstgenutztem Wohneigentum.
So hat sich der Anteil der Haus- und Wohneigentümer gemäss Bundesamt für Statistik seit 1970 von 28,5 auf 38,2 Prozent der Haushalte (2016) erhöht. Geht es so weiter, gehört das sprichwörtliche «Land der Mieter», als das die Schweiz im europäischen Vergleich gilt, langsam, aber sicher der Vergangenheit an.
Ist das Haus oder die Wohnung bezogen, die Einrichtung komplett und Garten oder Balkon bepflanzt, freuen sich Stockwerkeigentümer und Eigenheimbesitzer an ihrem Glück. Zumindest so lange, wie es die Umstände erlauben. Schon ein unvorhergesehener Jobwechsel kann, wenn es an einen weiter entfernten Ort geht, aus der Freude eine Pendlerqual werden lassen. Auch eine Trennung, die, so zeigt die Lebenserfahrung, selbst in den besten Familien vorkommt, lässt die Entzweiten rasch ans Zügeln denken.
Emotionale Bindung
So kann es schneller gehen, als man denkt, dass aus dem selbstgenutzten Wohneigentum ein fremdvermietetes Objekt wird. Zuweilen reift der Entschluss auch erst mit den Jahren: Das Haus ist viel zu gross geworden, der Unterhalt zu aufwendig, die Anlage nicht wirklich altersgerecht. Oft hat, wer in eine Eigentumswohnung zieht, zuvor ein Eigenheim bewohnt. Manchmal gibt auch der Hinschied eines Liebsten den Ausschlag. Doch verkaufen wollen viele Eigentümer ihr Heim dann nicht. Zu stark sind die Besitzer emotional noch mit dem Objekt verhaftet, das sie zuvor vielleicht über lange Zeit bewohnt haben.
Also vermieten! Dafür jemanden zu finden, ist selten ein Problem, erst recht nicht, wenn Lage, Grösse und Preis stimmen. Schliesslich locken auch die regelmässigen Mietzinseinnahmen, die aufs Konto eingehen. Über Nacht in die Rolle des Vermieters zu schlüpfen, ist jedoch kein einfaches Unterfangen. Denn es gilt, sich mit allerlei Fragen auseinanderzusetzen: Vertragsdetails und anderen juristischen Kniffen, der Verwaltung sowie finanziellen und steuerlichen Aspekten. Die Abrechnung der Nebenkosten hat nach genauen Vorgaben zu erfolgen. Das Mietrecht als solches ist kompliziert und voller Tücken. Der Aufwand hierfür ist nicht zu unterschätzen.
Fehlen Kompetenz und Kapazität für die Verwaltung des Mietobjekts, müssen Profis damit beauftragt werden.
Als Vermieter einer Eigentumswohnung ist man für alle Belange innerhalb der Stockwerkeinheit verantwortlich und Ansprechperson für den Mieter. Die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist beschränkt auf die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen der Liegenschaft, aber nicht für die Wohnungen der Miteigentümer.
Fehlen Kompetenz und Kapazität für die Verwaltung des Mietobjekts, müssen Profis damit beauftragt werden. Dies kostet Geld, das einerseits den Ertrag schmälert, andererseits die Arbeit und den möglichen Ärger an eine Fachperson delegiert. Je weiter der Standort der Liegenschaft vom eigenen Wohnort entfernt ist, desto komplizierter und aufwendiger wird die Eigenverwaltung, desto mehr drängt sich eine externe Verwaltung auf. Im Fall von Stockwerkeigentum gibt es vielleicht schon eine Firma, die dies im Auftrag von anderen Mitbesitzern macht. So lassen sich Erfahrung und Synergien nutzen, vielleicht auch die Kosten für die Verwaltung mindern. Komplexer wird es, wenn statt einer Wohnung im Mehrfamilienhaus, wo ein Hauswart sich um vieles kümmert, die Vermietung eines Einfamilienhauses ansteht. Grundsätzlich ist der Unterhalt bei einem Einfamilienhaus gleich geregelt wie bei der Mietwohnung. Kleinunterhalt und einfache Arbeiten gehen stets zulasten des Mieters. Grössere Unterhaltskosten, etwa für den Ersatz der Heizung oder defekte Haushaltgeräte, muss der Vermieter übernehmen.
Wer übernimmt die Reparaturen?
Ratsam ist, mit dem Mieter abzusprechen, auf wessen Kosten welche Reparaturen gehen. So lassen sich Konflikte vermeiden, wenn Mieter in gutem Glauben den Fachmann aufbieten, der dann eine teure Reparatur vornimmt. Handwerker dürfen mit dem Bauhandwerkerpfandrecht auf einem Haus Forderungen eintragen lassen, wenn der Auftrag durch den Mieter erfolgte, die Rechnung aber nicht bezahlt wurde.
Definiert werden sollten auch die Pflichten des Mieters zu Garten- und Umgebungspflege und zur Schneeräumung sowie für die Haftung für allfällige Schäden, für bauliche Veränderungen am Objekt und die Frage, ob am Ende des Mietverhältnisses der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen ist. Wer zu Beginn gewissenhaft ein Übergabeprotokoll erstellt hat, erspart sich später unnötigen Ärger. Muster-Mietverträge für Wohnobjekte sowie Protokolle halten Organisationen wie der Hauseigentümerverband bereit.
Die Finanzen schliesslich sind dabei stets im Blick zu behalten. Gehen aus den Mietzinseinnahmen ausreichend Mittel in Rücklagen für Steuern, Renovationsarbeiten und periodisch nötige Sanierungen? Wird der Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümerschaft genügend alimentiert? Sollen die Hypotheken amortisiert werden, oder steht eine Erneuerung der Verträge an? Ist aus dem Anlageobjekt, das die Liegenschaft nun geworden ist, ein Klumpenrisiko geworden? Vermieten kann, muss aber nicht zur Last werden. Ein Kinderspiel ist es in keinem Fall.
Tipps für Neuvermieter
Zu Anfang eines jeden Mietverhältnisses steht der Abschluss des Mietvertrages. Der Mietvertrag regelt die Rechten und Pflichten des Vermieters und seiner Mieter. Er kann kann befristet oder unbefristet sein und muss genaue Angaben zu diesen drei Punkten enthalten
- Vertragsparteien
- Mietobjekt
- Mietzins (Nettomietzins und Nebenkosten).
Unbefristete Verträge können von jeder Vertragspartei unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen auf den nächstmöglichen Kündigungstermin gekündigt werden. Befristete Verträge enden mit der vereinbarten Laufzeit, sofern sie nicht erneuert werden.
Im Mietvertrag wird in der Regel ein Mietzinsdepot vereinbart, das auf ein Sperrkonto einbezahlt werden muss. Diese Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für ausbleibende Mietzinszahlungen und/oder Schäden am Mietobjekt. Bei Wohnungen ist die Kaution gesetzlich auf drei Monatsmieten beschränkt.
Für die Verrechnung von Nebenkosten sind vier Varianten möglich:
- Akontozahlung: der Mieter zahlt dem Vermieter jeden Monat einen Betrag im Voraus. Der Vermieter rechnet am Schluss der Abrechnungsperiode eine Jahresabrechnung mit den tatsächlich angefallenen Kosten verglichen werden.
- Pauschalzahlung: Die Nebenkosten können im Mietvertrag als fester Betrag (Pauschale) bezeichnet werden. Der Mieter erhält keine jährliche Abrechnung.
- Bruttomiete: Dabei wird auf die Ausscheidung von Nebenkosten gänzlich verzichtet. Alle Leistungen des Vermieters sind durch den Mietzins abgegolten.
- Direktzahlung an Dritte: Die Bezahlung der Kosten der nicht im Nettomietzins inbegriffenen Kosten wird dem Mieter auferlegt. Der Mieter ist dann z.B. selber für den Einkauf des Brennstoffes verantwortlich. Dieses System findet man häufig bei der Vermietung von Einfamilienhäusern.
Quelle: HEV Schweiz
«Sinnvoll ist, wenn Mieter und Vermieter miteinander sprechen»
Worauf gilt es bei der Vermietung des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung besonders zu achten?
Auf das Übergabe-Protokoll, das den Zustand eines Objektes festhält. Bei Einfamilienhäusern gehört noch ein Inventar dazu.
Welche Vertragsdauer ist für den Mietvertrag empfehlenswert?
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ist es üblich eine Mindestmietdauer von einem Jahr und danach die gesetzlichen Kündigungsfristen von 3 Monaten vertraglich zu vereinbaren.
Wo entstehen die meisten Probleme?
Regelmässig sorgen Unklarheiten zum Unterhalt und zu baulichen Veränderungen für Konflikte. Sinnvoll ist in jedem Fall, wenn Mieter und Vermieter miteinander sprechen. Überhaupt erspart eine gute Kommunikation auf beiden Seiten Ärger.
Was muss dem Mieter bewusst sein?
Er schuldet die pünktliche Zahlung des Mietzins und der Nebenkosten und sollte dem Mietobjekt Sorge tragen. In einem Einfamilienhaus ist er Alleinmieter und trägt alle Nebenkosten selbst. Garten und Haus geben mehr Arbeit als eine Mietwohnung.
Rendite für eine vermietete Eigentumswohnung
(Beispielrechnung, Werte in Franken)
| Kaufpreis bzw. Verkehrswert | 850'000 |
| Eigenkapital (EK, Annahme: 25%) | 212'500 |
| Hypothek | 637'500 |
| Mieterträge (Annahme: 2100.-/Monat) | 25'200 |
| Aufwand (Unterhalt, Nebenkosten, Erneuerungsfonds, Rückstellungen, Annahme: 40% der Mieterträge) |
10'080 |
| Verzinsung Hypothek zu 1,75% | 11'156 |
| Nettoertrag vor Steuern | 3'964 |
| Nettoertrag auf dem EK vor Steuern | 1,9% |
| Einkommenssteuer für Mieteinnahmen (Grenzsteuersatz, Annahme: 35%, ohne Vermögenssteuern) |
1'387 |
| Ertrag nach Steuern | 2'576 |
| Nettorendite auf dem EK nach Steuern | 1,21% |
Quelle: «Der Beobachter»
