Gute Pflege – und ab und zu ein Facelifting
Das Immobilienportfolio ist eine wichtige Ertragsquelle der Alfred Müller AG. Es umfasst rund 140 Liegenschaften. Dass diese trotz steigendem Alter gefragt sind, kommt nicht von ungefähr.
Seit ihrer Firmengründung 1965 übernimmt die Alfred Müller AG stets einen Teil der Bauten, die sie erstellt hat, in ihr Portfolio. Dies gilt besonders für Geschäftsliegenschaften, welche sie ab den 1970er Jahren sehr erfolgreich vermarktet hat. Das vom Unternehmen entwickelte Konzept der multifunktionalen Gewerbebauten war eine Innovation, mit der es den Nerv der Zeit traf. In den folgenden Jahren entstanden entlang der Hauptverkehrsachsen landauf, landab die flexibel nutzbaren Immobilien mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis.
«Wir müssen die Immobilien auf die Kundenbedürfnisse ausrichten.»
Mit einer guten Pflege kann man viel erreichen
Durch kontinuierlichen Unterhalt sorgt die Alfred Müller AG dafür, dass auch ihre älteren Gebäude einen gepflegten und zeitgemässen Eindruck machen. «Mit einer gezielten Instandhaltungs- und Instandsetzungsstrategie kann man viel erreichen», betont Michael Müller. Er ist Mitglied der Geschäftsleitung und verantwortlich für das Immobilien- und Finanzportfolio. Als Sohn des Firmengründers ist er sozusagen mit den Liegenschaften aufgewachsen. Zusammen mit seinem Team sorgt er dafür, dass die Bestandesimmobilien marktfähig bleiben und das Unternehmen die angestrebte Rendite erzielen kann. Auf der Basis detaillierter Marktanalysen wird für jede Liegenschaft eine Objekt- und Investitionsstrategie erstellt. «Darin legen wir unter anderem die Rendite, die Zielgruppen und das Preissegment fest», erklärt Michael Müller.
Das Unternehmen bewirtschaftet und vermarktet sein Portfolio mit eigenen Fachleuten. Somit ist sichergestellt, dass der Bestand regelmässig und systematisch überprüft wird. Dabei geht es nicht nur um den Zustand der Immobilie, sondern auch um die Zufriedenheit der Mieter. «Alle Kompetenzen unter demselben Dach zu haben, empfinden wir als grossen Vorteil. Durch den intensiven Austausch zwischen dem Portfoliomanagement und der internen Immobilienbewirtschaftung sind wir nah am Markt und spüren die Bedürfnisse unserer Kunden sehr gut», sagt Portfoliomanager Beat Furrer.
Manchmal braucht es mehr als Kosmetik
Trotz guter Pflege braucht es in gewissen Abständen tiefere Eingriffe, nebst kleineren Reparaturen gewissermassen auch umfassendere Faceliftings. «Wir streben die Vollvermietung unserer Immobilien an und wünschen uns langfristig zufriedene Mieter. Um diese Ziele zu erreichen, müssen wir unsere Immobilien regelmässig auf die Kundenbedürfnisse ausrichten», begründet Michael Müller. «Viele Mieter von Arbeitsflächen verlangen heute eine maximale räumliche und zeitliche Flexibilität. Open Space, Coworking, Shared Office, Flex Office sind die Schlagwörter von heute. Räume, die sich rasch und einfach umnutzen lassen, sind hoch im Kurs», ergänzt Beat Furrer. Gleichzeitig steigen die Ansprüche an Innenausbau und Komfort – Stichworte hier sind zum Beispiel Klimatisierung und Energieeffizienz. «Die Herausforderung liegt darin, dies alles umzusetzen und dabei das gute Preis-Leistungs-Verhältnis zu erhalten.»
Mieterwechsel als Chance für umfassende Sanierung
Für grössere Sanierungen muss genügend Vorbereitungszeit einkalkuliert werden. Deshalb unterzieht die Alfred Müller AG Gebäude, die vom Lebenszyklus her in ein «kritisches» Alter kommen, frühzeitig einer gründlichen Analyse und fällt rechtzeitig die nötigen Investitionsentscheide. Da die Flächen vermietet sind, können Erneuerungsarbeiten oft nur peu à peu durchgeführt werden. So gesehen kann ein grösserer Mieterwechsel eine Chance für eine tiefgreifende Sanierung darstellen. Beim Geschäftshaus Neuhofstrasse 8/12 in Baar (siehe Box) bot sich der Alfred Müller AG diese Gelegenheit. «Durch den Auszug eines langjährigen Mieters konnten wir die 1990 erstellte Liegenschaft wieder auf die kommenden 20 bis 30 Jahre ausrichten», so Beat Furrer. Der gesamte Innenausbau sowie die Elektro- und die technischen Anlagen wurden rückgebaut, das Gebäudeinnere modernisiert und den Marktansprüchen angepasst. Dank der Skelettbauweise haben die künftigen Mieter weitgehende Flexibilität in der Raumgestaltung. Die Gebäudetechnik wurde komplett erneuert und der Kundenwunsch nach einer Klimatisierung umgesetzt. Auf dem Dach wurde eine Photovoltaikanlage installiert. Diese speist ihren Ökostrom direkt ins Gebäude und versorgt damit das Restaurant im Erdgeschoss sowie die haustechnischen Anlagen. Für Warmwasser und Heizung sorgt eine bivalente Anlage mit einer umweltfreundlichen Luft-Wärme-Pumpe, welche in Verbrauchsspitzen durch eine Erdgasheizung ergänzt wird.
Die Liegenschaft in Baar zeigt exemplarisch: Die multifunktionalen Immobilien der Alfred Müller AG können durch eine gezielte Erneuerung wieder auf die Anforderungen der Zukunft ausgerichtet werden.
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Die Alfred Müller AG hat das knapp 30-jährige Geschäftshaus an der Neuhofstrasse 8/12 in Baar umfassend saniert. -
Der gesamte Innenausbau sowie die Elektro- und die technischen Anlagen wurden rückgebaut und erneuert. -
Dank Skelettbauweise und Leichtbauwänden sind die künftigen Mieter weitgehend frei in der Raumgestaltung. -
Die drei Visualisierungen zeigen … -
… wie die Räume künftig aussehen könnten: ... -
... hell, offen und modern.
Ein besonderes Restaurant für das Neuhof-Quartier in Baar
Im Neuhofquartier in Baar entsteht eine besondere Kooperation. Gemeinsam mit dem Verein zuwebe eröffnet die Alfred Müller AG das Personalrestaurant Story. Dieses wird im Januar 2019 eröffnet und von Menschen mit und ohne Beeinträchtigung betrieben.
Story wird ein modernes Selbstbedienungs- und Take-Away-Restaurant mit einem vielseitigen und gesunden Mittagsangebot. Am Vormittag und am Nachmittag ist das Story der ideale Ort, um seinen Kaffee zu geniessen, ein kurzes Meeting durchzuführen oder sich in einer ungezwungenen Atmosphäre mit seinen Arbeitskollegen auszutauschen. Story ist ein Raum, der Kontakte ermöglicht, Begegnungen fördert und vielleicht auch ganz neue Geschichten schreibt.
