Règlement – les dix commandements de la propriété par étages

En Suisse, le rêve de la maison individuelle avec un beau jardin explose comme une bulle de savon pour de nombreuses familles dès qu’elles jettent un coup d’œil sur leurs économies. La possibilité d’accéder à la propriété dans une résidence n’en devient que plus attrayante. Au cours des deux dernières décennies, le nombre de PPE occupées par leurs propriétaires a augmenté de près de 50 pour cent. Pour Michel de Roche, président de la Chambre professionnelle des propriétaires par étages de l’Association suisse des professionnels de l’immobilier SVIT, «actuellement, quelque 400’000 PPE servent de résidences principales à leurs propriétaires en Suisse». «En ajoutant toutes les résidences secondaires et appartements loués à l’année, on arrive même à environ un million de propriétés par étages.»

Acheter est aujourd’hui plus avantageux que louer

Alfred Müller AG vend jusqu’à 100 unités de PPE par an, principalement dans le segment de prix intermédiaire. «Dans le contexte des taux d’intérêt actuels, la propriété par étages devient vite plus avantageuse qu’un appartement loué», affirme Andreas Büchler, directeur Immobilier et promotion. Dans le cas d’un 4 pièces et demie, les économies peuvent atteindre plusieurs centaines de francs par mois.

Le Zurichois Franz A. fait partie de ceux qui savent compter: peu avant le changement de millénaire, il a acheté un grand 3 pièces de 120 mètres carrés dans le quartier Zurich West avec sa compagne. À l’époque, son prix était de 750’000 francs et aujourd’hui, l’estimation s’élève à 1,7 million de francs, soit plus du double! «Pour nous, la propriété par étages représente à la fois un lieu de vie et une prévoyance vieillesse», constate l’heureux propriétaire de 53 ans, «nous avons en quelque sorte tiré le gros lot.»

Individualité versus communauté

Bien que convaincu du bien-fondé de leur choix, Franz A. ne cherche pas à dissimuler les quelques désagréments d’une constante proximité avec les copropriétaires. «Nous avons tous des besoins individuels. Il est donc logique que cela donne parfois lieu à des discussions.» Une constatation à laquelle Dominik Romang ne peut que souscrire: président de la Fédération suisse des propriétaires par étages depuis de nombreuses années, il ne connaît que trop bien les soucis et préoccupations de ses membres. «Disons-le ainsi: celui qui ne peut pas s’en tenir aux règles ni accepter les décisions de la majorité ne devrait pas se tourner vers la propriété par étages.»

Règles et règlement

Même si la propriété par étages laisse beaucoup de libertés aux copropriétaires, l’épanouissement personnel a tout de même certaines limites. C’est le cas dans l’enceinte de la copropriété, mais également dans ses quatre murs. Le règlement de la copropriété définit tout ce qui est permis et ce qui ne l’est pas. Il précise la situation juridique de chacun et correspond un peu pour la communauté des copropriétaires aux dix commandements du christianisme. Le conseil de Romang: le règlement doit être formulé de manière précise et détaillée. «Il doit apporter des réponses claires de sorte à ne pas être lui-même à l’origine de divergences d’opinion.»

Mathias Birrer, avocat et auteur du livre «Stockwerkeigentum» publié aux éditions Beobachter, recommande également de se plonger dans une lecture intensive du règlement. «Au début, on est bien sûr un peu euphorique en se disant que tout ira bien et on remet l’étude des documents à plus tard.» Selon lui, ce serait une erreur fatale, parce que: «En cas de litige entre copropriétaires, la situation peut vite se compliquer. Connaître ses droits représente alors assurément un avantage.» Un autre conseil: conserver une saine distance avec ses voisins, en toute amitié, ne peut pas nuire...

Au début de chaque conflit, on trouve généralement un manque d’information qui a entraîné une atteinte au règlement. «Quelqu’un installe un coupe-vent sur son balcon, le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée n’a plus envie de payer pour l’entretien de l’ascenseur – des exemples classiques de litiges entre copropriétaires», constate Thomas Treichler, directeur de département Service juridique d’Alfred Müller AG.

Un rôle central: l’administration

Franz A. a également quelques expériences de voisins qui ne respectent pas les règles. Cela ne l’empêche pas d’apprécier le principe même de la copropriété: «Il peut également y avoir des problèmes entre locataires ou entre propriétaires de maisons individuelles. Le tout, c’est de se parler.» Ce que le Zurichois constate régulièrement: «La majorité tire sur la même corde, les empêcheurs de tourner en rond sont plutôt des cas isolés.»

Lorsqu’il en va de la paix des ménages, l’administration de la copropriété a un grand rôle à jouer. Elle constitue l’interface entre les donneurs d’ordre et les destinataires de la prestation – c’est-à-dire les copropriétaires dans les deux cas. La mission n’est pas simple, comme Michel de Roche le confirme: «L’administration a un engagement à l’égard de la communauté des copropriétaires dans son ensemble, et pas d’un copropriétaire en particulier, ce que l’on confond parfois.» Là aussi, le principe est simple: des règles précises clarifient les relations. «Une bonne administration possède beaucoup d’expérience, une vision large et les meilleures références. Les constructeurs devraient l’impliquer le plus tôt possible dans le projet.» Si les copropriétaires ne s’attachent qu’au prix en choisissant leur administration, cela pourrait vite avoir un effet de boomerang, remarque de Roche.