Propriété par étages – les dix erreurs les plus fréquentes
Les bases légales applicables à la propriété par étages sont précisées aux articles 712 et suivants du Code civil suisse. «Ces articles ainsi que le règlement sur la communauté des copropriétaires méritent d’être étudiés», relève Thomas Treichler, directeur de département Service juridique d’Alfred Müller AG. Thomas Treichler répond ici aux dix erreurs les plus fréquentes des propriétaires.
1. Je viens d’acheter une PPE. Je suis libre de faire et de ne pas faire ce que je veux dans mes quatre murs!
En tant que copropriétaire, vous possédez un droit exclusif sur votre appartement. Vous avez le champ libre quant à l’aménagement de vos espaces intérieurs dans la mesure où vous n’intervenez pas sur la substance, la statique ou encore l’aspect extérieur du bâtiment.
2. J’habite au rez-de-chaussée, je n’ai donc pas besoin d’un ascenseur et ne dois par conséquent pas participer aux frais d’entretien!
Les charges administratives relatives aux installations et parties communes font souvent l’objet de discordes entre copropriétaires. Alfred Müller AG définit, comme base d’imputation des charges communes, une clé de répartition dans le règlement susceptible de présenter de légers écarts par rapport aux quotes-parts. Étant donné que les installations et parties communes telles qu’ascenseurs, aires de jeux ou locaux pour vélos sont utilisées différemment par les copropriétaires selon leurs besoins subjectifs, la configuration individuelle de la clé de répartition a des limites notamment du point de vue de la praticabilité. Un certain schématisme est inévitable. C’est pourquoi le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée doit généralement lui aussi participer aux frais liés à l’ascenseur, de même que le couple sans enfants à ceux de l’aire de jeux.
3. Je souhaite planter un pommier dans mon espace jardin. J’offrirai une coupe de fruits à tous mes voisins à l’automne; personne n’aura donc rien à redire!
De fait, en tant que copropriétaire, vous avez uniquement un droit d’usage particulier sur les balcons et terrasses de jardin. Tout ce qui modifie l’aspect du bien-fonds ou gêne d’autres propriétaires est par principe interdit ou soumis à l’accord de la communauté des copropriétaires.
4. En tant que propriétaire, je paie le salaire de l’administration. Par conséquent, je suis le chef et je dicte la conduite!
Vous faites partie d’une communauté et c’est elle qui est «le patron». L’administration de la communauté des copropriétaires est mandatée uniquement et exclusivement par celle-ci. Elle ne défend pas les intérêts de certains copropriétaires en particulier, mais toujours ceux de l’ensemble de la communauté.
5. Le locataire de mon appartement en propriété déménage. Super, à présent, je pourrai le louer régulièrement via Airbnb et gagner beaucoup d’argent!
Alors qu’il suffit d’informer l’administration d’une mise en location, il n’en va pas de même pour un usage commercial tel qu’une location sur des plateformes comme Airbnb. Celui-ci requiert l’approbation de la communauté des copropriétaires et devrait être ancrée dans le règlement. Un tel changement d’affectation est toutefois soumis à l’accord de l’ensemble des copropriétaires.
6. Le fonds de rénovation ne suffit pas à commander les travaux de réparation de la toiture qui s’imposent. Chacun doit mettre la main au portemonnaie – mais je n’en ai pas les moyens. Aucun problème: la communauté paiera pour moi!
Elle peut le faire, mais n’en a pas l’obligation. Si vous ne parvenez pas à réunir des fonds suffisants, dans le pire des cas votre logement risque d’être saisi et vendu. Vous ne pouvez donc pas compter sur la solidarité de vos voisins.
7. Le sol de notre nouvel appartement en propriété présente des inégalités dont nous ne sommes pas responsables. Comme ce dommage relève de la garantie, je vais m’adresser à l’artisan concerné.
Nombre d’entreprises générales cèdent aux acquéreurs leurs droits en cas de défauts envers les différents fournisseurs lors de la vente d’unités de propriétés par étages. Cela risque d’être une grande source de tracas pour les acheteurs qui devront s’occuper eux-mêmes de faire remédier aux défauts. Nous considérons qu’une telle cession des prétentions de garantie est déloyale, raison pour laquelle nos contrats de vente ne prévoient pas cette réglementation. Nous assurons une garantie de deux ans sur les vices apparents et de cinq ans sur les vices cachés. Durant les délais de garantie et de prescription, Alfred Müller AG assume la responsabilité des défauts à l’égard de ses acquéreurs. Au cours de cette période, ces derniers peuvent annoncer directement les défauts à Alfred Müller AG.
8. Ma voix a toujours le même poids, qu’il s’agisse de rénover la toiture ou d’installer un jacuzzi.
Les travaux qui s’imposent dont l’objet est la préservation de la valeur ou de la fonctionnalité du bâtiment – par exemple la réparation d’une toiture – peuvent être décidés à la majorité des copropriétaires présents et représentés, c’est-à-dire à la majorité simple. Pour des travaux utiles qui entraînent une augmentation de la valeur ou une amélioration de la rentabilité du bâtiment – par exemple l’installation d’un chauffage économe en énergie – il faut une majorité qualifiée, c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires qui, simultanément, doivent détenir plus de la moitié de la valeur des parts (majorité des quotes-parts). Les projets luxueux, comme l’exemple cité de l’installation d’un jacuzzi, dont le but est uniquement d’embellir le bien-fonds ou d’améliorer son confort, nécessitent une décision adoptée à l’unanimité, c’est-à-dire que tous les copropriétaires doivent donner leur accord.
9. Je ne peux pas participer à l’assemblée des copropriétaires. J’expose mon avis sur les différents points de l’ordre du jour par écrit. Cela compte aussi!
Non, ce n’est pas le cas. Par contre, vous pouvez vous faire représenter à l’assemblée. Nos règlements prévoient qu’il est possible de se faire représenter par une personne avec laquelle on fait ménage commun, par un autre copropriétaire, par un descendant direct ou par l’administration. Le représentant doit être en mesure de présenter une procuration écrite signée par vos soins à l’assemblée.
10. Je vends ma copropriété et m’installe dans une autre ville. Mes versements au fonds de rénovation me reviennent de droit.
Faux. Lors d’une vente, la part au fonds de rénovation est transférée à l’acquéreur et n’est pas remboursée en cas de départ.
