Gute Pflege verlängert die Lebensdauer
Die Alfred Müller AG betreut rund 760000 Quadratmeter Büro- und Gewerbeflächen sowie rund 4600 Mietwohnungen und Eigenheime. Der Unterhalt von Gebäudehüllen ist Teil der technischen Bewirtschaftung und setzt besonderes Fachwissen voraus.
Über den gesamten Lebenszyklus betrachtet, betragen die Investitionskosten (Planung und Realisation) nur etwa 20 Prozent, die Betriebs- und Unterhaltskosten hingegen etwa 80 Prozent der Lebenszykluskosten. Während der Projektdefinition besteht also ein riesiges Potenzial, Einfluss auf einen optimalen Betrieb und die Bewirtschaftung zu nehmen. Bei der Alfred Müller AG hat die Lebenszyklusbetrachtung einen hohen Stellenwert, da sie sämtliche Kompetenzen von der Projektentwicklung über die Realisierung bis hin zur Bewirtschaftung intern abdecken kann.
Die Mitarbeitenden der Immobilienbewirtschaftung bringen dabei ihre langjährigen Erfahrungen bereits möglichst früh in den Entwicklungsprozess ein. «Wir legen unser Augenmerk auf die Langlebigkeit von Materialien und darauf, dass sie unterhaltsarm und -freundlich sind, um die Betriebs- und Unterhaltskosten möglichst tief zu halten», betont Walter Hochreutener, Bereichsleiter Imobilienbewirtschaftung. «Eine hohe Funktionalität erleichtert die Arbeit später unter Umständen enorm», ergänzt Markus Grimm, Abteilungsleiter Betrieb und Bewirtschaftung.
Unterschiedliche Ansprüche zusammenbringen
Bei der Materialisierung spielt aber nicht nur die Meinung der Bewirtschaftung eine Rolle. Die Bauherrschaften, Architekten sowie die Projektentwickler haben einen massgeblichen Einfluss darauf, wobei Aspekte der Wirtschaftlichkeit und Vermarktung die Entscheide stark beeinflussen. Es gelte daher, eine gute Balance der verschiedenen Ansprüche und Bedürfnisse zu finden, erklärt Walter Hochreutener. Wichtiger als das einzelne Material an sich seien zudem die material- und fachgerechte Konstruktion sowie die gute Zugänglichkeit für Unterhaltsarbeiten. Auch der bauliche Witterungsschutz sei bei bestimmten Materialien ein sehr wichtiger Aspekt, da die Gebäudehülle Wind und Wetter schonungslos ausgesetzt sei. Dass die Baarer Immobilienunternehmung nur Liegenschaften bewirtschaftet, welche ihre Generalunternehmung auch selbst erbaut hat, bringt ihr für den späteren Unterhalt einen wertvollen Wissensvorsprung.
Professioneller Unterhalt zahlt sich aus
Der Erfolg einer Immobilie wird nur zum Teil durch eine hohe Bauqualität, günstige Investitionskosten und eine kurze Bau- zeit bestimmt. Genauso bedeutend ist die professionelle Bewirtschaftung der Baute während der Nutzungsphase. Eine regelmässige und der Materialisierung entsprechende Wartung verlängert die Lebensdauer ebenso wie das Treffen der richtigen Massnahmen zum richtigen Zeitpunkt. Die Alfred Müller AG verfolgt dabei klar die Strategie des werterhaltenden und wertvermehrenden Unterhaltes, welche sich bereits seit langem bewährt.
Diese richtigen Massnahmen zur richtigen Zeit zu treffen, ist aber nicht immer ganz einfach. «Es ist eine Hauptaufgabe des Bewirtschafters beziehungsweise der Bewirtschafterin, zu erkennen, wenn bei einer Immobilie etwas nicht in Ordnung ist, und adäquat zu handeln. Im Zweifelsfall müssen Spezialisten beigezogen werden», betont Markus Grimm. Die verant- wortlichen Mitarbeitenden setzen auf visuelle Kontrollen bei Liegenschaftsbesuchen, wobei sie dabei auch von ihren Hauswartinnen und Hauswarten unterstützt werden. Mindestens einmal jährlich unternehmen sie einen Kontrollrundgang bei jeder Liegenschaft, welcher als Grundlage für die kurzfristige Planung von Unterhaltsmassnahmen dient. Dabei wird ein besonderes Augenmerk auf Verschmutzung und Verfärbungen, Fugen, Anschlüsse und Gebäudesockel gelegt. Auch eine Begehung des Flachdaches oder des Dachstuhls gehört dazu. Eine frühzeitige Erkennung von allfälligen Unstimmigkeiten ist dabei zentral, um grössere Folgeschäden zu verhindern.
Alle fünf Jahre führen die Bewirtschafterinnen und Bewirtschafter eine systematische und ausführlichere Kontrolle durch. Daraus resultiert ein Bauteil-Bericht als Grundlage für die längerfristige Unterhaltsplanung. Sobald grössere und kom- plexe bauliche Massnahmen anstehen, kann die Bewirtschaftung auf die Unterstützung der Bauspezialisten der Abteilung Umbau und Renovation zurückgreifen. Insbesondere wenn mehrere Arbeitsgattungen beteiligt sind oder es sich um eine grosszyklische Sanierung handelt, werden die Bauarbeiten von dieser Abteilung übernommen. Die Kunden profitieren davon, dass die Alfred Müller AG unter einem Dach viele Spezialisten beschäftigt, welche mit ihrem Fachwissen die ganze Lebenszykluskette einer Gebäudehülle abdecken.
Bei Neubauten schliesst die Alfred Müller AG heute oft einen Unterhaltsvertrag mit den Unternehmen ab, welche die Gebäudehülle erstellt haben. Nebst der Möglichkeit einer verlängerten Garantiedauer als gemäss SIA-Norm (Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein) üblich, kann der Bewirtschafter damit sicher sein, dass die Gebäudehülle regelmässig kontrolliert und fachmännisch unterhalten wird. Dazu gehören zum Beispiel die regelmässige Reinigung von Fassadenelementen, kleine Reparaturen zur Aufrechterhaltung der Optik, Versiegelung oder Imprägnierungen je nach Fassadentyp, der jährliche Unterhalt von Gründächern und auch das Zurückschneiden von Sträuchern entlang von Fassaden. Auch bei schon etwas älteren Bauten sind solche Unterhaltsverträge sinnvoll. Gerade im Hinblick auf einen werterhaltenden Unterhalt sind wiederkehrende Arbeiten unerlässlich.
Jede Gebäudehülle muss individuell beurteilt werden
Gemäss dem Erfahrungsschatz der Alfred Müller AG wird eine Fassade mit Aussenwärmedämmung zirka alle zehn Jahre neu gestrichen. Eine Glas- oder Metallfassade dagegen muss etwa alle fünf bis sieben Jahre gereinigt und imprägniert werden. Auch beispielsweise Fenster und Fugen haben je nach Baustoff und Witterungseinflüssen unterschiedliche Ansprüche an Unterhaltsarbeiten.
Eine Statistik darüber, welches Fassadensystem nun wirtschaftlicher ist, führen die Bewirtschafter der Baarer Immobilienunternehmung nicht. «Jede Gebäudehülle ist ein Unikat und muss individuell beurteilt werden», erklärt Markus Grimm. Witterungseinflüsse, die Umgebung sowie die Nutzung des Gebäudes setzen jeder Gebäudehülle anders zu. Zum Beispiel ist es möglich, dass ein Gebäude am Waldrand oder in einem Park viel früher Verschmutzungen an der Fassade oder auf dem Dach aufweist als ein Gebäude in einem städtischen Wohnquartier. Auch die geografische Lage spielt eine wichtige Rolle. So beeinflusst häufiger Nebel im Mittelland das Material ganz anders als die Sonne in den Bergen.