Die Eigenheiten der Eigentumswohnung
Miteinander geht es besser: gut aufgehoben in der Gemeinschaft.
In Wohnhäusern mit Stockwerkeigentum hat der Stockwerkeigentümer an der Wohnung ein Sonderrecht. Dieses erlaubt es ihm, innerhalb der eigenen vier Wände ohne Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer bauliche und andere Massnahmen vorzunehmen, sofern er nicht in die Substanz des Gebäudes eingreift. Für den gemeinschaftlichen Teil der Liegenschaft muss man sich mit den anderen verständigen. Eine umsichtige Verwaltung sorgt für ein funktionierendes Miteinander.
Endlich ein Eigenheim, endlich frei sein bei Einrichtung und Ausstattung, endlich so leben, wie man es gerne mag. Wohneigentum steht laut Umfragen in der Schweiz bei vielen nach wie vor ganz oben auf der Wunschliste. Eine Eigentumswohnung ist dabei oft erste Wahl: Sie ist günstiger als ein Einfamilienhaus, häufig passender in Bezug auf Raumangebot und Lage und einfacher im Unterhalt, um nur einige Gründe zu nennen.
Juristisch lässt sich diese Form des gemeinschaftlichen Wohneigentums erst seit 1965 begründen. Inzwischen gibt es in der Schweiz etwas mehr als eine Million Einheiten von Stockwerkeigentum – und es werden täglich mehr. Nicht allen Besitzern ist beim Kauf sofort klar, dass sie nun Miteigentümer an einer Liegenschaft sind, mit Sonderrecht an der eigenen Wohnung. Das bedeutet, sich mit den übrigen Parteien, die durchaus andere Interessen haben können, verständigen und einigen zu müssen. Doch was gehört zum Sondernutzungsrecht der eigenen vier Wände und was zum gemeinschaftlichen Eigentum, über das die Mehrheit der Gemeinschaft entscheiden kann?
Gemeinsam oder exklusiv?
Zum zwingenden Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück (oder das Baurecht), auf dem das Haus gebaut wurde. Weiter alle Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und die Festigkeit des Gebäudes nötig sind sowie die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen. Dazu zählen zum Beispiel das Mauerwerk, das Fundament und tragende Wände, Dach und Fassade sowie sämtliche Anlagen und Einrichtungen, die anderen für die Benutzung ihrer Räume dienen oder gemeinsam genutzt werden. Das gilt unter anderem für Treppenhaus, Aussenflure, Zugänge, Lift, Tiefgarage, Velokeller, Waschküche, gemeinsame Hobby- oder Aufenthaltsräume, ferner Kamine, Zentralheizung und Warmwasseranlage sowie die Hauptleitungen. Auch Garten und Terrassen gehören dazu, sofern sie nicht im Reglement durch ein Sondernutzungsrecht exklusiv zugeteilt sind.
Auf der anderen Seite dürfen die Wohneigentümer ihr Sonderrecht in allen abschliessbaren Räumen mit eigenem Zugang sowie in Nebenräumen auch ausserhalb der eigentlichen Wohnung, wie beispielsweise in Kellerabteilen, wahrnehmen. Dazu gehören insbesondere alle nicht tragenden Zwischenwände, Fussböden, Deckenputz und Wandverkleidungen in ihren Einheiten, Türen einschliesslich der Wohnungstür, eingebaute Schränke, Cheminées, Radiatoren und Boiler, Küchen und Bäder und ihre Ausstattungen sowie die Leitungen ab der Abzweigung vom Hauptstrang des Hauses. Spezialfälle stellen Fenster, Läden, Storen, Balkonaussenseiten und Aussensitzplätze dar, die nach neuerer Rechtsprechung zwar zum Sondereigentum gehören, für die aber die Gemeinschaft Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung machen kann.
Nebenkosten und Erneuerungsfonds
Für alles, was zum Sonderrecht gehört, kommt der jeweilige Eigentümer selber auf. Für gemeinschaftliches Eigentum trägt hingegen jeder Eigentümer im Verhältnis seiner Quote die Kosten – sofern kein anderer Verteilschlüssel vereinbart ist. Einig werden muss sich die Eigentümergemeinschaft nicht nur über die Aufteilung der anfallenden Nebenkosten, sondern auch über die laufenden Einzahlungen in den Erneuerungsfonds und die notwendigen baulichen Massnahmen am Gemeinschaftseigentum. Während notwendige und nützliche Massnahmen eines Mehrheitsentscheids der Eigentümergemeinschaft bedürfen, braucht es für eine luxuriöse Wertvermehrung einen einstimmigen Entscheid aller (oder die Kostenbefreiung derer, die sie nicht wollen).
Bevor ein gemeinschaftlicher Teil saniert werden kann, ist zwingend ein Beschluss der Gemeinschaft nötig. Weil oft zu wenig in den Erneuerungsfonds einbezahlt wird, sind bei grösseren Vorhaben zusätzliche, hohe Einmaleinlagen fällig. In vielen Reglementen ist festgeschrieben, dass die Eigentümer so lange jährlich 0,2 Prozent des Gebäudeversicherungswerts in den Fonds einzahlen müssen, bis dieser 3 Prozent des Gebäudewerts erreicht hat. Deutlich zu wenig, sagen Forscher der Hochschule Luzern, die einen «Werkzeugkasten» für Sanierungen im Stockwerkeigentum entwickelt haben (siehe Links). Empfohlen werden mindestens 1 Prozent – die Alfred Müller AG rät ihren Stockwerkeigentümergemeinschaften zu 0,5 bis 0,75 Prozent. Hinzu kommen Rücklagen für die eigenen vier Wände, deren Instandhaltung jeder selbst bezahlt.
Es geht also um Geld, Fachwissen und rationale Entscheide: Welche Kosten können entstehen, wer trägt welchen Anteil? Gerade bei gemeinsamen Vorhaben, beispielsweise grösseren Sanierungsprojekten wie Reparaturen an Dach, Hauptleitungen oder Fassade, enden die Diskussionen an der Eigentümerversammlung nicht selten ergebnislos oder im Streit. Ein gutes Einvernehmen untereinander oder das umsichtige Vorgehen der Verwaltung helfen, solche Konflikte gar nicht erst entstehen zu lassen.
