Un bon entretien rallonge la durée de vie
La société Alfred Müller AG gère environ 760000 mètres carrés de bureaux et locaux commerciaux, ainsi qu’environ 4600 logements en propriété et en location. L’entretien des enveloppes de bâtiments fait partie de la gestion technique et nécessite des connaissances particulières.
L’enveloppe d’un bâtiment est un système complexe, qui est composé de différents éléments et de différentes couches. Outre la façade, la notion d’enveloppe de bâtiment inclut les toits (plats ou inclinés), les fenêtres et les ouvertures zénithales, les portes et les portails, ainsi que les raccords et les joints. Elle doit résister aux variations de température, au vent, à la neige, ainsi qu’aux exigences relatives à la physique des bâtiments. Ainsi, par exemple, la couche d’isolation thermique doit fonctionner à la fois comme une accumulatrice d’énergie passive l’hiver au travers du rayonnement solaire et comme une protection contre l’action du soleil l’été. Ces différents éléments et leurs diverses propriétés nécessitent un entretien systématique et un mode de réflexion interconnecté de la part des gérants. L’enveloppe est en effet la carte de visite d’un bâtiment et on se focalise par conséquent beaucoup dessus.
L’entretien commence dès la phase de conception
Celui qui prévoit l’entretien que lors de la mise en service commet une erreur. C’est surtout dans les premières phases de développement d’un projet que l’on prépare de façon déterminante le terrain pour l’exploitation et l’entretien futurs, qui ont un impact considérable à la fois sur les coûts durant tout le cycle de vie et sur le succès global du bien immobilier (voir ill. 1).
Les coûts d’investissement (planification et réalisation) ne représentent que 20 % environ de l’ensemble des coûts durant tout le cycle de vie, alors que les coûts d’exploitation et d’entretien correspondent à environ 80 %. Lors de la définition du projet, on dispose donc d’un potentiel énorme pour influer sur l’exploitation optimale et la gestion d’un bâtiment. La réflexion sur le cycle de vie complet occupe une place importante au sein de la société Alfred Müller AG, car celle-ci est à même de couvrir en interne l’ensemble des compétences, du développement des projets à leur réalisation et à leur gestion.
Les collaborateurs de la gérance apportent le plus tôt possible, lors du processus de conception, leurs longues années d’expérience. «Nous fixons notre attention sur la longévité des matériaux et sur le fait que leur entretien soit bien agréable et facile, de façon à maintenir les coûts d’exploitation et d’entretien aussi bas que possible», affirme Walter Hochreutener, directeur Gestion immobilier. «Une fonctionnalité élevée peut permettre par la suite de faciliter énormément le travail», ajoute Markus Grimm, directeur de département Exploitation et Gestion.
Concilier différentes exigences
L’avis de la gérance n’est toutefois pas le seul à jouer un rôle dans le choix des matériaux. Les maîtres d’oeuvre, les architectes et les concepteurs du projet ont également un poids déterminant sur le sujet, et les aspects de rentabilité et de commercialisation influencent fortement les décisions. «Il s’agit par conséquent de trouver un bon équilibre entre les différents besoins et exigences», explique Walter Hochreutener. En outre, une structure matérielle appropriée et une bonne accessibilité pour les travaux d’entretien sont plus importants que le matériau en lui-même. La protection de la construction contre les intempéries est également un aspect très important pour certains matériaux, car l’enveloppe du bâtiment est exposée sans ménagement au vent et aux conditions climatiques. Le fait que la société immobilière de Baar ne gère que des biens immobiliers bâtis par sa propre entreprise générale lui confère une précieuse avance en matière de connaissances pour leur entretien futur.
Un entretien professionnel se révèle payant
Le succès d’un bien immobilier n’est assuré qu’en partie par la grande qualité du bâtiment, les faibles coûts d’investissement et la rapidité de la construction. La gestion professionnelle du bâtiment pendant sa phase d’exploitation est tout aussi importante. Une maintenance régulière et adaptée au choix des matériaux rallonge la durée de vie d’un bâtiment, tout comme le fait de prendre les bonnes mesures au bon moment. La société Alfred Müller AG poursuit clairement la stratégie d’un entretien visant à maintenir et même à accroître la valeur des biens immobiliers, laquelle a fait depuis longtemps ses preuves.
Mais prendre les bonnes mesures au bon moment n’est pas toujours si simple. «C’est une mission centrale de la gérance de reconnaître que quelque chose ne va pas avec un bien immobilier et de réagir de manière adéquate. En cas de doute, des spécialistes doivent être mis à contribution», affirme Markus Grimm. Les collaborateurs responsables misent sur des contrôles visuels lors de visites des biens immobiliers, pour lesquels ils sont également assistés de leurs concierges. Au moins une fois par an, ils effectuent une ronde de contrôle pour chaque bien immobilier, qui leur sert de base pour la planification à court terme des mesures d’entretien. Ils accordent là une attention particulière à tous les joints, raccords et socles du bâtiment, ainsi qu’à toutes les salissures et décolorations. Ils réalisent également une inspection des toits plats ou des charpentes. Identifier suffisamment tôt les éventuelles irrégularités est un élément capital pour éviter des dommages indirects importants.
Tous les cinq ans, les gérants effectuent également un contrôle systématique et plus détaillé. Il en résulte un rapport sur les éléments de construction, faisant office de base pour la planification de l’entretien à plus long terme. Dès que des mesures importantes et complexes sont à effectuer sur une construction, le gérant peut recourir à l’assistance des spécialistes en bâtiment du département Transformation et rénovation. En particulier lorsqu’il y a plusieurs types de travaux à réaliser ou qu’il s’agit d’une grande rénovation périodique, les travaux sont pris en charge par ce département. Les clients profitent du fait que la société Alfred Müller AG emploie en son sein de nombreux spécialistes, qui couvrent par leurs connaissances techniques toute la chaîne du cycle de vie d’une enveloppe de bâtiment.
Aujourd’hui, pour les nouvelles constructions, la société Alfred Müller AG conclut souvent un contrat d’entretien avec les entreprises, qui ont réalisé l’enveloppe de bâtiment. Outre la possibilité d’une durée de garantie prolongée, comme c’est l’usage conformément à la norme SIA (Société suisse des ingénieurs et architectes), le gérant peut ainsi s’assurer que l’enveloppe de bâtiment sera contrôlée et entretenue régulièrement et de façon compétente. Cela inclut, par exemple, le nettoyage régulier des éléments de façade, les petites réparations assurant la conservation de l’esthétique, l’imperméabilisation ou les imprégnations selon le type de façade, l’entretien annuel des toits végétalisés et la taille des buissons le long des façades. Même avec des constructions déjà un peu plus anciennes, ce type de contrat d’entretien est judicieux. Pour qu’un entretien permette de maintenir la valeur des biens immobiliers, les travaux réguliers sont indispensables.
Chaque enveloppe de bâtiment doit être évaluée individuellement
D’après la riche expérience de la société Alfred Müller AG, une façade dotée d’une isolation thermique extérieure doit être repeinte environ tous les dix ans. A l’inverse, une façade en verre ou en métal doit être nettoyée et imprégnée environ tous les cinq à sept ans. De même, les fenêtres et les joints, par exemple, ont, selon les influences climatiques et les matériaux utilisés, des exigences différentes en matière de travaux d’entretien.
Les gestionnaires de la société immobilière de Baar ne tiennent pas de statistiques sur la rentabilité des différents systèmes de façades. «Chaque enveloppe de bâtiment est un exemplaire unique et doit être évaluée individuellement», explique Markus Grimm. Chaque enveloppe de bâtiment est sollicitée différemment, selon les influences climatiques, l’environnement et l’utilisation qui est faite du bâtiment. Il est possible, par exemple, qu’un bâtiment situé dans un parc ou à l’orée d’une forêt présente des salissures sur sa façade ou son toit beaucoup plus tôt que celui situé dans un quartier résidentiel urbain. La situation géographique, elle aussi, joue un rôle important. Ainsi, le brouillard fréquent du Plateau suisse exerce une influence totalement différente que le soleil des montagnes.