Un bon entretien – et un lifting de temps en temps
Le portefeuille immobilier constitue une source de revenus importante pour Alfred Müller AG. Il comprend près de 140 immeubles. Ce n’est pas un hasard si ces derniers restent prisés malgré leur vieillissement.
Depuis sa fondation en 1965, Alfred Müller AG reprend toujours dans son portefeuille une partie des bâtiments qu’elle construit. C’est notamment le cas des immeubles commerciaux qu’elle commercialise avec succès depuis les années 1970. Le concept des immeubles commerciaux multifonctionnels développé par l’entreprise était une innovation qui répondait aux tendances du moment. Au cours des années suivantes, les immeubles d’utilisation flexible et présentant un bon rapport qualité-prix se sont développés partout le long des grands axes.
«Nous devons adapter les immeubles aux besoins des clients.»
Un bon entretien peut faire beaucoup
Grâce à un entretien continu, Alfred Müller AG veille à ce que même ses bâtiments les plus anciens dégagent une impression soignée et moderne. «Une stratégie de maintenance et de remise en état ciblée peut faire beaucoup», souligne Michael Müller. Il est membre de la direction de l’entreprise et responsable du portefeuille immobilier et financier. En tant que fils du fondateur de l’entreprise, il a pour ainsi dire grandi avec les immeubles. Avec son équipe, il veille à ce que les immeubles existants restent commercialisables et à ce que l’entreprise puisse atteindre le rendement ciblé. Une stratégie d’investissement spécifique au bâtiment est élaborée pour chaque immeuble sur la base d’analyses détaillées du marché. «Nous définissons notamment le rendement, les groupes cibles et le segment de prix», explique Michael Müller.
L’entreprise gère et commercialise son portefeuille avec ses propres spécialistes. Elle s’assure ainsi que les immeubles sont contrôlés régulièrement et systématiquement. Il ne s’agit pas seulement de vérifier l’état de l’immeuble, mais aussi la satisfaction des locataires. «Nous considérons le fait de rassembler toutes les compétences sous un même toit comme un grand avantage. Les échanges intenses entre les équipes de gestion du portefeuille et de gérance d’immeubles interne nous permettent d’être proches du marché et de très bien ressentir les besoins de nos clients», déclare Beat Furrer, gestionnaire de portefeuille.
Il faut parfois plus qu’un simple effet cosmétique
Malgré un bon entretien, il est nécessaire de procéder à des interventions plus importantes à intervalles réguliers, à des liftings plus complets en quelque sorte, en plus des petites réparations. «Nous cherchons à atteindre un taux d’occupation maximum dans nos immeubles et souhaitons avoir des locataires satisfaits sur le long terme. Pour y parvenir, nous devons régulièrement adapter nos immeubles aux besoins des clients», explique Michael Müller. «Nombre de locataires d’espaces de travail exigent aujourd’hui une flexibilité maximale en termes d’espace et de temps. Espace ouvert, cotravail, bureau partagé, bureau flexible sont les maîtres mots actuels. Les espaces qui peuvent être réaffectés rapidement et simplement ont le vent en poupe», ajoute Beat Furrer. Dans le même temps, les exigences en termes d’aménagement intérieur et de confort augmentent – citons par exemple la climatisation et l’efficacité énergétique. «Le défi consiste à mettre tout cela en œuvre tout en maintenant un bon rapport qualité-prix.»
Les changements de locataires permettent de procéder à une rénovation complète
Pour les rénovations plus importantes, il faut prévoir un temps de préparation suffisant. C’est pourquoi Alfred Müller AG soumet très tôt les bâtiments qui atteignent un âge «critique» dans leur cycle de vie à une analyse approfondie et prend les décisions d’investissement nécessaires en temps utile. Comme les surfaces sont louées, il n’est possible d’effectuer les travaux de rénovation que petit à petit. Ainsi, un changement de locataires plus important peut représenter une occasion de procéder à une rénovation en profondeur. Alfred Müller AG a eu cette opportunité pour l’immeuble commercial de la rue Neuhofstrasse 8/12 à Baar (voir encadré). «Le déménagement d’un locataire de longue date nous a permis de réaligner l’immeuble construit en 1990 aux exigences des 20 à 30 prochaines années», relate Beat Furrer. Tout l’aménagement intérieur ainsi que les installations électriques et techniques ont été démontés, l’intérieur du bâtiment a été modernisé et adapté aux exigences du marché. Grâce à la construction à ossature, les futurs locataires bénéficieront d’une grande flexibilité pour l’aménagement intérieur. La technique du bâtiment a été entièrement changée et une climatisation a été installée conformément au souhait du client. Une installation photovoltaïque a été installée sur le toit. Celle-ci injecte son courant écologique directement dans le bâtiment et alimente ainsi le restaurant au rez-de-chaussée et les installations techniques du bâtiment. Une installation bivalente prend en charge l’eau chaude et le chauffage au moyen d’une pompe à chaleur aérothermique respectueuse de l’environnement qui est complétée par un chauffage au gaz naturel durant les pics de consommation.
L’immeuble de Baar montre de manière exemplaire que les immeubles multifonctionnels d’Alfred Müller AG peuvent être réalignés aux exigences futures au moyen d’une rénovation ciblée.
-
Alfred Müller AG a complètement rénové le bâtiment commercial âgé de presque 30 ans situé à la Neuhofstrasse 8/12 à Baar. -
Tout l’aménagement intérieur ainsi que les installations électriques et techniques ont été démontés et changés. -
Grâce à la construction à ossature et aux cloisons légères, les futurs locataires pourront choisir leur aménagement intérieur. -
Les trois visualisations montrent... -
... à quoi pourraient ressembler les espaces à l’avenir:... -
... clairs, ouverts et modernes.
Un restaurant hors du commun pour le quartier Neuhof à Baar
Le quartier de Neuhof à Baar héberge une coopération particulière. De concert avec l’association zuwebe, Alfred Müller AG ouvrira le restaurant du personnel Story en janvier 2019. Il sera en partie géré par des personnes en situation de handicap.
Story sera un restaurant moderne en libre-service et proposant des plats à emporter offrant un vaste choix de plats sains pour le repas de midi. Le matin et l’après-midi, le restaurant sera le lieu idéal pour savourer un café, tenir une brève réunion ou échanger avec ses collègues dans une atmosphère décontractée. Le restaurant Story est un espace qui permet de créer des contacts, favorise les rencontres et qui écrira peut-être de nouvelles histoires.
