Qui se charge de l’aménagement

Murs, sols et plafonds en béton brut. Les prises, faisceaux de câbles et branchements à d’autres installations sont apparents. Un immeuble de bureaux à l’état de gros œuvre tel que des locataires potentiels le trouvent lors d’une visite. On ne pense pas encore au travail de bureau, il est difficile d’imaginer que des postes de travail et des ordinateurs seront installés ici dans quelques semaines et que les employés travailleront assidûment.

Lors d’une première location, avant de signer le contrat, il convient de répondre à la question fondamentale: qui est responsable de l’aménagement intérieur – le propriétaire ou le locataire? La situation initiale est similaire lors d’un changement de locataire dans un objet existant: il faut clarifier quel type de rafraîchissement doit être effectué et qui en est responsable. C’est en effet une question d’argent.

De la location à l’état de gros œuvre ou à l’«état brut», où l’aménagement intérieur est laissé au locataire, à la location de locaux prêts à être occupés, il y a de nombreuses nuances en termes d’aménagement et d’accords concernant la prise en charge des coûts. L’option choisie dépend de différents facteurs, tels que l’offre du marché, les intérêts des différentes parties, le type d’utilisation ainsi que le secteur, la situation et l’objet lui-même.

Ce scénario arrange plutôt les fournisseurs de surfaces commerciales, car sans consultation du futur locataire à ce propos ni contrat à long terme, ils ont plutôt tendance à ne pas prendre en charge les coûts de l’aménagement final. Le bailleur doit tenir compte de la situation du marché aux alentours du site de l’objet mis en location. Si l’offre concurrente est importante, les locataires potentiels chercheront à agir sur le loyer et les conditions. Sur une longue période, il est difficile d’estimer s’il y aura une demande pour une certaine forme d’aménagement et s’il sera toujours possible de générer le même niveau de revenus.

Pour les objets existants, comme pour la location d’appartements, le principe est le suivant: loué tel quel – «What you see is what you get». Du point de vue du locataire, l’avantage des surfaces existantes ne nécessitant pas d’aménagement coûteux est que ces dernières sont disponibles tout de suite et qu’elles sont en principe meilleur marché. De plus, une durée contractuelle plus courte est souvent possible. Parmi les inconvénients figurent le fait que tout existe déjà et que les installations techniques et intérieures ne sont souvent pas au goût du jour, ce qui nécessite des corrections ultérieures.

Le service doit être bon

A l’inverse, pour le bailleur, le principe suivant s’applique: après une utilisation prolongée, une relocation sans investissement ni intervention structurelle est souvent difficile. De plus en plus souvent, les grands fournisseurs envisagent une rénovation complète ou une nouvelle construction, en particulier quand les espaces restent vacants longtemps, mais que le site est jugé attractif.

Quoi qu’il en soit, le service doit être bon: fournir des conseils et répondre aux souhaits en font partie. Contrairement à un appartement, les locataires commerciaux peuvent participer à l’aménagement intérieur. Souvent, le bailleur établit des plans d’aménagement et des calculs de coûts, sur la base desquels le locataire peut prendre ses décisions. Pour des nouveaux bureaux, les coûts d’aménagement intérieur s’élèvent entre 850 et 1500 francs par mètre carré, en fonction du standard.

Remarque: Alfred Müller AG propose à ses clients divers modèles de financement pour aménager leurs immeubles commerciaux. Le conseiller en immobilier Bruno Zurfluh vous fournira de plus amples renseignements: bruno.zurfluh@alfred-mueller.ch, 041 767 02 44