Flexibilité et multifonctionnalité

Alfred Müller AG a récemment créé un environnement professionnel idéal pour les créateurs d’entreprise en développant et en aménageant l’espace de co-working B.Labs vers la gare de Berthoud, ce qui contribue concrètement à la promotion économique de cette région. Comment ce projet a-t-il vu le jour et quelle est son évolution?

David Hossli: A Berthoud, nous avons créé une sorte de plateforme pour des start-up du secteur de la santé. Le projet a été réalisé à l’initiative de thinkNEO GmbH, qui en assure aussi l’exploitation. B.Labs propose des postes de travail fixes et flexibles dans un grand espace lumineux à quelques minutes de la gare. Le concept a été réalisé sur un ancien site industriel de l’entreprise Aebi Maschinenfabrik. Le bâtiment qui accueillait jadis un atelier de menuiserie étant classé, nous avons procédé à une rénovation en douceur. Nous avons trouvé ce projet passionnant et les personnes qui y travaillent aujourd’hui sont ravies d’avoir trouvé un lieu où elles peuvent développer leurs activités professionnelles et être productives. En revanche, si je regarde les revenus générés au cours des premiers trimestres, les chiffres sont plutôt modestes. La conclusion est claire: il faut du temps et de la patience jusqu’à ce qu’un tel lieu réussisse à s’établir. Notre risque financier était limité,
du fait que nous avions de toute façon immobilisé les coûts du site et du capital. Il s’agissait donc uniquement d’assumer les coûts de la transformation, et celle-ci a été soigneusement étudiée et a fait ses preuves.

Christoph Müller: Il est vrai que nous sommes encore dans la phase initiale, le site n’est pas terminé. De nouveaux appartements sont prévus. L’arrivée d’habitants aura certainement un impact positif sur les surfaces destinées à des services.

Alfred Müller AG est également présent à Zoug et loue à Crypto Valley Labs, créé par le groupe d’investisseurs Lakeside Partners, des espaces de co-working destinés à des entreprises et start-up du secteur de la technologie blockchain sur le site de Landis+Gyr. Qu’est-ce qui distingue un tel partenariat du traditionnel rapport bailleur/locataire?

Christoph Müller: Ce projet porte sur une utilisation transitoire. Nous recherchions une solution pour animer ce bâtiment avant qu’il soit en chantier d’ici quelques années. Nous avons cofinancé les travaux d’aménagement avec l’exploitant. Le loyer prévoit par conséquent une part variable qui dépend du taux d’utilisation. Il s’agit d’un concept de partenariat avec Crypto Valley Labs qui implique que s’ils louent davantage d’espaces de travail, nos recettes augmentent également. Les risques sont donc partagés. Ce qui me réjouit tout particulièrement: la communauté blockchain s’intègre à merveille dans l’écosystème du site Landis+Gyr.

Environ 12’700 mètres carrés de surfaces commerciales avec un concept d’utilisation flexible sont désormais à disposition dans le cadre de la première étape du Quadrolith à Baar. Les locataires sont l’entreprise Biogen, un géant des biotechnologies, et le groupe pharmaceutique AstraZeneca. Peut-on également parler d’espaces de cotravail?

Christoph Müller: Je ne dirais pas cela. A Berthoud, n’importe qui peut venir louer un poste de travail pour quelques heures, jours ou semaines, ce qui n’est pas le cas au Quadrolith. Ces locaux sont exclusivement destinés au personnel de nos locataires, AstraZeneca, Biogen et, à partir du 1er décembre 2018, Asset Management Partners.

David Hossli: Dans le cas du Quadrolith, je parlerais plutôt d’une forme de «smart working», c’est-à-dire que les postes de travail ne sont pas attribués à une personne spécifique, et qu’AstraZeneca redéfinit ponctuellement les espaces, du fait qu’une grande partie de ses collaborateurs est souvent en déplacement et impliquée dans des projets internationaux.

Christoph Müller: Chez AstraZeneca, le Town Hall, une sorte d’immense auditorium ouvert qui sert d’espace de réunion et d’information central, est à la fois l’élément fort de l’architecture d’intérieur et le symbole d’un mode de travail moderne. Personnellement, j’y vois un bel exemple qui prouve que les réunions ne doivent pas forcément se dérouler dans des salles de réunion fermées.

Les personnes qui louent un bureau dans un espace de cotravail veulent pouvoir en disposer rapidement, mais aussi y renoncer quand elles n’en ont plus besoin. On ne paie qu’en fonction de son utilisation. Cela semble certes compréhensible et attrayant, mais implique forcément un caractère imprévisible pour le bailleur. Ne préférez-vous pas les contrats de location portant sur une longue durée?

David Hossli: Je suis convaincu qu’à l’avenir, le bail commercial classique conclu à long terme sur des durées de dix ans ou plus, deviendra moins fréquent. Aujourd’hui, plus de 90 pour cent de nos revenus locatifs sont encore générés par ce type de bail, mais à moyen terme, cette proportion baissera sans doute à 80 ou 75 pour cent. Il ne fait aucun doute que la demande de formes d’utilisation flexibles va augmenter, et nous ne pouvons pas nous tenir à l’écart du phénomène. Cela veut dire que nous devrons apprendre à gérer les aspects liés à une flexibilité accrue. Dans ce sens, Berthoud représente un terrain d’expérimentation idéal pour acquérir de l’expérience. Il serait néanmoins faux de croire que tous les espaces de cotravail fonctionnent selon le principe «payer selon l’utilisation». Généralement, ils sont loués à une communauté d’utilisateurs. Pour le bailleur, cela veut dire qu’il perçoit un loyer de base et que l’utilisation flexible génère un rendement supplémentaire. Personnellement, j’ai l’impression que les locataires sont aussi prêts à payer pour leur flexibilité.

Selon différentes études, les espaces de cotravail représentent un marché de niche à fort potentiel. L’offre excédentaire persistante dans le secteur des bureaux pousse-t-elle également les propriétaires d’immeubles et les investisseurs à un changement de mentalité?

David Hossli: Je ne le pense pas. Les moteurs du co-working et du «smart working» sont la numérisation et les évolutions sociétales qu’elle entraîne. Mais à mon avis, cela reflète aussi le niveau de prospérité au sein de notre société: beaucoup de gens réussissent à gagner suffisamment pour vivre en ne travaillant qu’à temps partiel et n’ont même plus besoin d’un emploi fixe cinq jours par semaine. En ce qui concerne l’offre excédentaire, je voudrais relativiser les choses. Les chiffres qui circulent sont souvent faux. A Francfort, le taux de vacance dans le secteur des bureaux est actuellement de 9,7 pour cent. Cela nous semble élevé en Suisse, où notre marché connaît des taux de vacance de l’ordre de 5 pour cent, mais personne n’affirmerait que le marché immobilier est mauvais à Francfort. En revanche, il est vrai que la concurrence s’est intensifiée du côté des prestataires. A l’avenir, nous devrons donc faire preuve d’encore plus de flexibilité pour répondre à l’évolution des besoins des clients.

Christoph Müller: La qualité du conseil fait toute la différence. Que veut le client potentiel? Tranquillité, sphère privée et perspectives à long terme, ou bureau open space dans un environnement dynamique? Le site doit-il avant tout être représentatif ou une bonne infrastructure est-elle plus importante? Il faut consacrer du temps aux intéressés et leur présenter des objets de référence. Plus le portefeuille est large, plus la chance d’y trouver ce qu’on cherche est grande.